Habiter dans le neuf ou l’ancien ?

C’est la question fatidique lorsqu’on décide d’acheter sa résidence principale : logement neuf ou logement ancien ? Cette question est aussi importante que le choix entre maison ou appartement. Votre réponse est bien entendu un choix personnel mais pour vous aider à prendre la bonne décision, voici ce qu’il faut savoir entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien. 

Définitions : immobilier neuf et immobilier ancien

Le logement neuf doit être bâti depuis 5 ans maximum et n’avoir jamais été revendu par son premier propriétaire. Il ne doit pas non plus avoir été déjà habité. Les biens neufs s’achètent en général en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), bien qu’il soit également possible d’acheter un bien neuf terminé. On considère également que certains logements anciens ayant bénéficié d’une rénovation lourde peuvent être assimilés à du neuf. 

A contrario, le logement ancien a déjà fait l’objet d’une mutation par son premier propriétaire : vente, donation ou succession. Les travaux ont également été achevés plus de 5 ans auparavant. 

Habiter dans le neuf ou l’ancien : la localisation

En termes de localisation, l’offre est généralement beaucoup plus importante dans l’immobilier ancien. Un logement ancien peut autant se situer un centre-ville qu’en campagne, dans une large gamme de prix. 

Les biens neufs sont souvent construits dans des nouveaux quartiers situés sur d’anciennes friches industrielles. Ces quartiers sont généralement bien desservis et les logements équipés. L’offre est cependant réduite et plutôt chère, notamment en centre-ville.

Habiter dans le neuf ou l’ancien : le caractère du logement

Si vous êtes sensible aux vieilles pierres et aux moulures, les logements anciens vous provoqueront un vrai coup de cœur. Les biens immobiliers neufs sont résolument plus modernes, fonctionnels et pratiques. Ce choix va dépendre de vos goûts personnels et de ce que vous attendez de votre résidence principale. 

Habiter dans le neuf ou l’ancien : le prix de l’immobilier

Le prix est un critère de choix important lorsqu’on hésite entre le neuf et l’ancien. Les prix sont généralement plus élevés dans l’immobilier neuf, à secteur équivalent. Cela peut varier en fonction des villes et de la localisation du bien immobilier. 

Néanmoins, les logements anciens peuvent demander des travaux importants qui augmentent leur prix d’achat. Dans des quartiers recherchés, certains logements anciens peuvent être très onéreux. 

Habiter dans le neuf ou l’ancien : les frais de notaire

Corrélés au prix d’achat, les frais de notaire ont également leur importance. Ils correspondent à la rémunération du notaire mais également aux frais engagés et aux différents impôts et taxes. 

Les frais de notaire sont moins importants pour un bien immobilier neuf : les droits de mutation varient entre 2 et 3% du prix d’achat du logement. Les logements neufs sont également exonérés de taxe foncière pendant 2 ans, sauf dans certaines communes. 

Dans l’ancien, il faut compter 7 à 8% de la valeur du bien. 

Habiter dans le neuf ou l’ancien : les étapes d’achat

Les étapes d’achat immobilier sont différentes selon que vous achetez un bien neuf ou un bien ancien. 

Pour un logement neuf, vous signez d’abord un contrat de réservation sous seing privé ou devant notaire. Vous versez alors un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix d’achat. Le contrat définitif est signé quelques mois plus tard devant notaire. 

Vous êtes protégé par une garantie d’achèvement ou de remboursement lorsqu’il s’agit d’une VEFA. Il vous faut ensuite attendre la livraison du bien pour emménager. 

Dans le cas d’un bien ancien, vous commencez par signer un compromis de vente et verser 5 à 10% du prix d’achat. Quelques mois après, vous signez l’acte authentique devant notaire. Dès que vous recevez les clés, vous disposez du logement à votre convenance pour y emménager. 

Habiter dans le neuf ou l’ancien : les charges

Habituellement, les charges sont plus importantes dans l’ancien. Il vous faudra financer des travaux importants, s
urtout si vous avez acheté en copropriété. Par exemple, les immeubles doivent faire l’objet d’un ravalement de façade tous les 10 ans minimum. 

Dans un bien neuf, les charges sont plus faibles mais il peut être nécessaire de les budgéter afin d’éviter les mauvaises surprises. 

Habiter dans le neuf ou l’ancien : les garanties

En achetant un logement neuf à un promoteur, vous bénéficiez d’une garantie d’achèvement ou de remboursement. Si vous faites construire votre maison, vous êtes couvert par une garantie de livraison à prix et délais convenus. 

Dans tous les cas, vous bénéficiez de la garantie des vices cachés. Une fois la livraison effectuée, la garantie de parfait achèvement vous couvre pendant un an et la garantie de bon fonctionnement, pendant 2 ans. La garantie décennale, quant à elle, couvre les dommages durant 10 ans. 

Dans l’ancien, le dossier de diagnostics techniques vous informe de l’état global du logement (surface, électricité, gaz, amiante, plomb…). Le logement acheté doit être conforme à la promesse de vente et à l’acte authentique. Le vendeur est soumis à une obligation de délivrance. Comme dans le neuf, vous bénéficiez de la garantie des vices cachés. 

Habiter dans le neuf ou l’ancien : les aides financières

Pour vous aider à acquérir votre résidence principale, plusieurs aides financières sont disponibles dans l’immobilier ancien et neuf.

Si vous achetez un logement neuf, vous pouvez profiter du prêt à taux zéro, du prêt d'accession sociale, du prêt action logement ou d’un prêt conventionné. Dans un quartier prioritaire, la TVA est ramenée à 5,5% au lieu de 20% pour un bien neuf. Certaines collectivités accordent également des prêts aux administrés qui achètent dans le neuf. Enfin, les logements neufs sont exonérés de la taxe foncière pendant 2 ans. 

Pour un bien ancien, peu d’aides sont disponibles sauf pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Par exemple, vous pouvez bénéficier de Ma Prime Rénov’ ou de l’éco-PTZ. 

Pourquoi acheter un logement neuf ? 

→ habiter un appartement ou une maison moderne et répondant aux normes actuelles ; 
→ profiter d’une résidence neuve avec des équipements en excellent état ; 
→ payer des frais de notaire réduits ;
→ recevoir des aides financières pour l’achat ; 
→ payer des charges moins importantes, sans travaux lourds à prévoir pour plusieurs années ; 
→ bénéficier d’une isolation phonique et thermique optimale, selon les normes environnementales en vigueur ; 
→ posséder plusieurs garanties : garantie de parfait achèvement, des vices cachés, décennale, etc. 

Pourquoi acheter un logement ancien ?

→ avoir le choix grâce à une offre de biens très large, avec des surfaces et des prix variés ; 
→ payer un logement moins cher à l’achat ; 
→ aménager dans un délai de 3 mois ; 
→ acheter un appartement ou une maison individuelle avec du cachet et du caractère ; 
→ visiter le bien en l’état avant de l’acheter ; 
→ bénéficier d’aides à la rénovation énergétique.