Investir dans un logement social

Plus de 5 millions de logements sociaux sont disponibles en France et certains sont accessibles à la vente pour les investisseurs. Ce type d’investissement présente de multiples avantages, notamment fiscaux. Immotissimo vous explique comment investir dans un logement social.

Qu’est-ce qu’un logement social ?

Un logement social est une solution d’habitation à loyer modéré, également appelée HLM. Les logements sociaux sont destinés aux locataires aux revenus modestes, grâce à un loyer plafonné. Ce sont des biens spécifiques car ils sont agréés par l’État, qui les financent avec des fonds publics et contrôlent la procédure d’attribution.  Pour bénéficier d’un logement social, le locataire doit répondre à plusieurs critères, notamment ne pas dépasser le plafond maximum de revenu en vigueur. Une fois en place, le locataire dispose de nombreux avantages : un loyer inférieur aux logements classiques et un droit au maintien dans les lieux tant qu’il respecte son contrat. Les HLM sont construits et gérés par des offices HLM ou des entreprises sociales pour l’habitat. Plus les prêts et subventions de l’État sont importants pour construire l’immeuble, plus le bailleur est tenu de fixer des loyers faibles.  On recense plusieurs catégories de logements sociaux : 

• les PLAI ou Prêt locatif aidé d’intégration, pour les personnes en situation précaire ; 
• les PLUS ou Prêt locatif à usage social, qui sont les HLM classiques ; 
• les PLS (Prêt locatif social) et les PLI (Prêt locatif intermédiaire) sont des logements pour les familles dont les revenus sont trop élevés pour bénéficier d’un HLM, mais trop faibles pour louer auprès d’un bailleur privé.

Qui peut acheter un logement social ?

Deux cas de figure existent pour acheter un logement social. 

Le locataire achète son logement

Il est tout à fait possible pour le locataire d’acheter le logement social dans lequel il réside, s’il y habite depuis 2 ans minimum. Son conjoint, ses descendants et ses ascendants peuvent également acheter ce bien s’ils ne dépassent pas les ressources d’attribution des logements sociaux.  Pour acheter votre logement social, il faut transmettre votre offre au bailleur social par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous recevrez une réponse dans les deux mois. 

Le logement est vacant

Dans le cas où le bailleur social souhaite vendre son logement social, il est tenu de proposer en premier lieu l’achat aux locataires et aux gardiens d’immeuble du parc HLM. Si personne ne s’est manifesté après 2 mois, le HLM peut être acheté par un particulier, sans conditions de ressources. Vous pouvez donc investir dans un logement social. La priorité est cependant donnée aux locataires du parc social du département.  Toutefois, le préfet peut s’opposer à la vente du logement HLM selon les enjeux locaux dans un délai de 4 mois. Les communes ont également le droit de refuser la mise en vente si cela impacte leur quota de logements sociaux en location.

Pourquoi investir dans un logement social ?

Investir dans un logement social offre plusieurs avantages aux acquéreurs :  → trouver des biens jusqu’à 30% moins chers à surface équivalente ;  → profiter de subventions et d’une TVA réduite pour les rénovations ;  → recevoir une aide du conseil général pour financer les frais de notaire ; → avoir des loyers garantis ; → déduire une partie des loyers de vos revenus fonciers.

Les inconvénients du logement social

Néanmoins, des contraintes sont présentes et il faut en tenir compte avant de se lancer dans cet investissement.  → en tant que propriétaire, vous êtes responsable des travaux et des réparations ; → le logement social doit être revendu à des prix inférieurs à ceux du marché ; → vous ne pourrez pas réaliser de plus-value car vous devrez reverser la différence à l’office HLM ;  → la loi ELAN interdit de revendre le logement avant 5 ans.

Comment investir dans un logement social ?

La réglementation

Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs sociaux sont des propriétaires de biens immobiliers qui louent à des locataires modestes en contrepartie d’un loyer modéré. Les bailleurs bénéficient d’une contribution pour la construction, l’achat et la rénovation de ces logements sociaux.  Lors de la vente, le bailleur social doit remettre à l’acheteur : 

• le montant des charges locatives et de copropriété des 2 dernières années ; 
• le règlement de la copropriété ; 
• le descriptif de division de l’immeuble ; 
• le récapitulatif des travaux réalisés dans les parties communes au cours des 5 dernières années ; 
• la liste des travaux à venir ; 
• le document indiquant que l’acheteur devra s’acquitter de la taxe foncière.

Les types d’investissement

Différents types d’investissements en logement social existent, mais le prêt locatif social (PLS), les logements sociaux conventionnés et l’investissement avec l’ANAH sont les plus communs. 

Le Prêt Locatif Social (PLS)

Le prêt locatif social favorise les particuliers qui souhaitent acheter un logement social en finançant jusqu’à 50% du prix d’acquisition, de construction ou de rénovation du logement. Le taux de TVA est réduit à 5,5% et vous êtes exonéré de taxe foncière pendant 25 ans.

Les logements sociaux conventionnés 

Il y a deux types de logements sociaux conventionnés : les logements sociaux en loyer intermédiaire et en loyer social. → Les logements sociaux conventionnés en loyer intermédiaire : c’est un type de logement destiné aux ménages de la classe moyenne qui ont un revenu trop élevé pour un logement social. Le bien doit être situé en zone tendue, faire l’objet d’une aide de l’État ou d’une collectivité locale et le montant du loyer doit respecter un plafond.  → Les logements sociaux conventionnés en loyer social : ce type de logement concerne les personnes qui désirent devenir propriétaire d’un logement social mis en location en respectant le plafonds des loyers sociaux, bien inférieur à celui du marché.

Investir avec l’ANAH

Les conventions ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) permettent aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux et de subventions pour réaliser des travaux. En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer un logement vide et décent à titre de résidence principale, à respecter les plafonds de ressources des locataires et à louer le bien à un loyer modéré fixé par l’État.

Trouver un HLM à vendre

Pour trouver un logement HLM à vendre, nous vous invitons à consulter les sites des offices HLM du département que vous convoitez. Certains réseaux d'agences immobilières relaient également les annonces des bailleurs sociaux. L’Union Sociale pour l’habitat et la filiale immobilière de la Caisse des dépôts sauront également vous aider dans votre recherche de logement social.