Défiscalisation immobilière : quelles solutions pour réduire ses impôts ?

La défiscalisation immobilière concerne un certain nombre de dispositifs légaux permettant de réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier. Vous en connaissez forcément déjà : loi Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, LMNP, SCPI, déficit foncier… Selon votre situation, certains dispositifs de défiscalisation immobilière sont plus intéressants que d’autres. 

Défiscaliser avec la loi Pinel 

C’est la loi de défiscalisation dans l’immobilier la plus connue : la loi Pinel !  Le dispositif Pinel vous offre la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu de 12%, 18% ou 21% du montant investi dans l’achat de votre bien immobilier neuf. En contrepartie, vous devez le louer pendant 6, 9 ou 12 ans.  Le loyer est plafonné selon le secteur géographique du bien et des revenus des locataires. Prolongée plusieurs fois, la loi Pinel est accessible jusqu’en 2024, avec un avantage fiscal réduit au fil des années. >> En savoir plus sur les avantages de la loi Pinel

Défiscaliser grâce au déficit foncier 

De multiples charges peuvent être déduites de vos recettes locatives : frais d’agence, taxe foncière, intérêts bancaires, travaux d’entretien, de réparation et de rénovation. Mises bout à bout, toutes ces charges peuvent être supérieures à votre revenu brut foncier. C’est ce qu’on appelle le déficit foncier. Le déficit foncier est plafonné à 10 700€ par an. Le déficit excédentaire sera reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Résultat : une défiscalisation immobilière sur plusieurs années et une augmentation de la valeur de votre bien immobilier.

Investir en LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif de défiscalisation immobilière particulièrement attractif pour les particuliers. Le bien doit être loué meublé et ne pas vous rapporter plus de 23 000€ de revenus locatifs par an ou représenter votre principale source de revenus.  Grâce au régime micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus, contre 30% en location vide. Si vous optez pour le régime réel simplifié, vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges et créer un déficit foncier pour ne pas payer d’impôts sur vos recettes locatives. >> En savoir plus sur la LMNP

Investir en SCPI 

L’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) intéresse de plus en plus les Français. Forcément : le rendement locatif est bon et les risques sont répartis entre les nombreux biens immobiliers gérés par la SCPI. Pour bénéficier de ce placement immobilier, il suffit d’acheter des parts dans les SCPI de votre choix. Il en existe de plusieurs sortes : SCPI généralistes, SCPI locales, SCPI en loi Pinel, SCPI en loi Malraux, etc.  La SCPI collecte des fonds auprès des actionnaires afin de les investir dans plusieurs biens immobiliers. Chaque associé perçoit ensuite une part des bénéfices de la SCPI, sans en assurer la gestion. >> En savoir plus sur les SCPI

Défiscaliser avec la loi Malraux

Vous pouvez également défiscaliser dans l’immobilier grâce à la loi Malraux. La loi Malraux est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus ancien : il existe depuis 1962 ! Ce dispositif permet de réduire son impôt sur le revenu selon les dépenses réalisées, dans des secteurs sauvegardés (centres-villes historiques) ou des quartiers dégradés. L’objectif est de favoriser la préservation du patrimoine en échange d’avantages fiscaux.  La réduction d’impôt sur le revenu est de 30% des dépenses pour les immeubles en secteur sauvegardé et de 22% pour les immeubles en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager). Le logement doit être mis en location pendant 9 ans minimum. La défiscalisation immobilière peut aller jusqu’à 30 000€ par an. 

Défiscaliser avec la loi Censi-Bouvard

La loi Censi Bouvard est un dispositif de défiscalisation qui permet d’investir dans des résidences de services, comme les EHPAD, les résidences étudiantes ou les résidences seniors. La réduction d’impôt s’élève à 11% du prix HT du logement (dans une limite de 300 000€), avec la possibilité de récupérer la TVA sur le montant de l’acquisition. Le bien meublé doit être mis en location pendant 9 ans minimum, avec une gestion déléguée à une société exploitante.  >> En savoir plus sur les avantages de la loi Censi Bouvard

Investir dans un bien classé ou un monument historique

Si vous souhaitez préserver le patrimoine tout en réduisant vos impôts, pensez à investir dans un monument historique ou dans un bien classé. Pour être qualifié de monument historique, le bien doit posséder un agrément du directeur des services fiscaux ou le label de la fondation du patrimoine. En conservant et en louant ce bien pendant 15 ans minimum, vous pourrez imputer toutes vos charges, y compris vos intérêts d’emprunts, sur son revenu global sans limite de montant pour réduire votre impôt sur le revenu.

Défiscaliser grâce à la loi Denormandie

Semblable à la loi Pinel, la loi Denormandie s’applique uniquement aux biens immobiliers anciens. Son objectif est de favoriser les travaux de rénovation énergétique dans les logements anciens en zone tendue. Le loyer est plafonné en fonction des ressources des locataires et du secteur géographique. La réduction d’impôt avec le dispositif Denormandie est égale à 12, 18 ou 21% du montant investi selon la durée de mise en location : 6, 9 ou 12 ans. >> En savoir plus sur les avantages de la loi Denormandie

Défiscaliser en achetant à l’étranger

Vous avez le choix d’investir dans l’immobilier en France, ou à l’étranger. Certains pays étrangers offrent un rendement très attractif pour un investissement moindre !  Voici les 5 pays les plus prisés pour l’immobilier : Bali, la Hongrie, le Portugal, la Bulgarie et les États-Unis. Ils offrent des dispositifs fiscaux plus intéressants qu’en France.   Par exemple, il n’y a pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) à Bali. Vous bénéficiez également d’aides de l’État pour booster votre rentabilité en tant qu’investisseur étranger.  La Hongrie offre 4 à 6% de rendement locatif, avec des biens immobiliers très abordables. Vous ne payez ni taxe d’habitation ni taxe foncière grâce à votre statut d’investisseur étranger. La Bulgarie possède également de très bons arguments fiscaux, notamment les plus-values exemptées de taxation pendant 3 ans. Nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier avant de vous lancer dans un dispositif de défiscalisation immobilière. Retrouvez nos exposants experts sur le salon Immotissimo le plus proche de chez vous pour bénéficier des meilleurs conseils afin de réduire vos impôts.