Les points clés d’un achat en VEFA

Acheter un logement peut se faire de différentes façons. Connaissez-vous la vente en état futur d’achèvement ? C’est un achat sur plan, dans un programme immobilier neuf. Vous voulez tout savoir sur la VEFA ? Immotissimo vous explique tout !

Achat en VEFA, c’est quoi ?

La VEFA (vente en état futur d’achèvement) permet d’acheter votre maison ou votre appartement sur plan. Cela signifie que vous achetez un bien immobilier neuf, dont la construction n’est pas achevée au moment de la transaction. Il est même possible que la construction ne débute que plusieurs mois après l’achat. En général, il s’écoule une période de 12 à 24 mois entre l’acquisition et la livraison du bien immobilier.    Il s’agit d’un achat sur plan. Le rendu final vous est montré avec une maquette 3D de la résidence et de l’appartement, ou une maquette 3D de la maison. Vous avez également connaissance des informations essentielles comme les matériaux utilisés, les revêtements des sols et des murs, les volumes et les équipements. Le but : vous aider à vous projeter pour acheter en VEFA. 

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation, ou contrat préliminaire, est un avant-contrat conçu pour l’achat en VEFA. Si un autre type d’avant-contrat vous est proposé, sachez que c’est interdit.    Dans ce contrat de réservation, le promoteur s’engage à réserver un logement neuf au client en cas de réalisation du programme immobilier. Il est signé sous seing privé entre le promoteur et l’acheteur.   Les informations obligatoires dans le contrat préliminaire : 

• la surface habitable approximative ;
• le nombre de pièces principales ; 
• l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ; 
• la situation dans le lotissement ou dans l’immeuble ; 
• la qualité de la construction (nature et qualité des matériaux et éléments d’équipements) ;
• le prix prévisionnel du logement et ses modalités de révision ; 
• la date de conclusion de la vente ; 
• les délais de réalisation des travaux (date de livraison approximative) ;
• la reproduction intégrale des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation à propos du dépôt de garantie ;
• si nécessaire, le montant des prêts et le nom de l’établissement prêteur que le promoteur déclare faire obtenir à l’acheteur.

A la signature du contrat de réservation, vous devez verser un dépôt de garantie correspondant à 5% du prix de vente, si le délai de réalisation est inférieur à un an. S’il est compris entre un et deux ans, le dépôt de garantie est réduit à 2%.

L’échelonnement des paiements en VEFA

Avancement	Échelonnement	Cumul
Début du chantier	20%	20%
Achèvement des fondations	15%	35%
Première dalle de béton	20%	55%
Murs en élévation	10%	65%
Hors d’eau	5%	70%
Menuiseries extérieures	15%	85%
Achèvement	10%	95%
Mise à disposition	5%	100%

  En cas de financement de votre achat immobilier par un prêt bancaire, l’enveloppe ne sera débloquée qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Les avantages de l’achat en VEFA

✔ Un logement neuf respectueux des normes

Acheter un bien en VEFA, c’est acheter un logement neuf, construit selon les dernières normes en vigueur. En 2022, c’est la RE 2020 qui s’applique. Cela vous assure d’importantes économies d’énergie sur le long terme. 

✔ Un logement personnalisable

Si vous désirez un logement personnalisable sans le construire vous-même, l’achat sur plan est fait pour vous. Un catalogue d’options est à votre disposition selon le programme neuf que vous choisissez. Vous pouvez par exemple choisir la couleur de votre sol, ajouter une cloison, remplacer une baignoire par une douche italienne ou ajouter des rangements. Tout est possible en VEFA !

✔ Un paiement échelonné et sécurisé

Contrairement à d’autres achats immobiliers, l’achat en VEFA offre un mode de paiement échelonné selon l’avancement de la construction. Le calendrier d’appel de fonds figure dans l’acte de vente. Le paiement de chaque échelon ne se fait que si la partie en question est achevée.

✔ Des avantages financiers

La vente en état futur d’achèvement vous fait bénéficier des avantages financiers de l’immobilier neuf. Les frais de notaire sont réduits : 2 à 4% contre 7 à 8% pour un logement ancien. La majorité des communes proposent une exonération de taxe foncière pendant 2 ans. Vous pouvez également profiter de la TVA à 5,5% au lieu de 20%.

✔ Un fort encadrement légal

L’acquisition en VEFA est un achat très encadré par la loi. Au moment de la signature du contrat de réservation, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour annuler votre réservation. Une clause suspensive vous permet encore de vous rétracter si vous n’obtenez pas de prêt immobilier.   Les appartements et maisons achetés sur plans sont couverts par 3 garanties : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. Votre logement est ainsi protégé pendant 10 ans après la livraison.

Acheter en VEFA : les risques

❌ Les délais de livraison

Étant donné que la particularité des biens en VEFA est qu’ils ne sont pas encore achevés, il n’est pas rare que les délais de livraison ne soient pas respectés. Le contrat de vente définitif indique une date prévisionnelle de livraison, mais de nombreuses raisons peuvent la retarder : problème avec les fournisseurs, rupture de stock, intempéries, difficultés techniques ou même découverte d’un site archéologique.    Pour réduire le délai entre la signature du contrat et votre installation, privilégiez les programmes neufs déjà en cours de construction. Vous pourrez ainsi emménager quelques mois plus tard. Il existe même des biens immobiliers neufs en livraison immédiate.

❌ Le prix d’acquisition

Par rapport à l’achat d’un logement ancien, le prix d’acquisition d’un bien en VEFA est plus élevé. Néanmoins, les avantages du neuf compensent ce prix d’acquisition en vous épargnant des travaux et en vous faisant profiter d’économies d’énergie.

❌ Un changement de projet

Le contrat de réservation VEFA n’engage pas le promoteur à construire ou à vendre le programme exactement comme il a été présenté. Le projet de construction peut ainsi être modifié.    En cas de modification majeure du projet entraînant une perte de valeur supérieure à 10%, l’acheteur peut renoncer à l’achat sans pénalité financière.

❌ La faillite du promoteur

Autre risque de la VEFA : la faillite du promoteur immobilier. Les garanties financières d’achèvement des travaux protègent l’acquéreur en cas de faillite. Normalement, vous serez donc remboursé des sommes versées par la caution du promoteur.