Acheter
Pourquoi acheter en viager ?
Vous avez pour projet d’acquérir un bien immobilier et vous vous interrogez sur le fait d’acheter une maison en viager. Comment fonctionne cette transaction immobilière spécifique ? Quels en sont les avantages et les éventuels inconvénients ? Immotissimo vous explique tout.
En effet, le viager consiste à vendre un logement à une personne qui paye en contrepartie une rente au vendeur (autrement appelé crédirentier) jusqu'à son décès fortuit. L’acquéreur (ou débirentier) ne doit donc pas avoir connaissance d’une quelconque maladie au moment de la signature de l’acte de vente. Ainsi, si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, on considère que l’événement était prévisible et la vente devient caduque.
Il faut prendre en considération que le crédirentier peut tout à fait battre des records de longévité et l’opération se solder par un déficit. Voilà pourquoi les professionnels de l’immobilier recommandent une vingtaine d’années d’écart entre les différents protagonistes d’une vente en viager.
Lorsque vous choisissez d’acheter en viager occupé, le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation qui lui permet d’occuper le logement jusqu’à la fin de ses jours. Il en conserve l’usufruit toute sa vie et perçoit en sus une rente chaque mois, chaque trimestre ou chaque année.
Dans les cas moins répandus de viagers libres, l’acquéreur peut prendre possession du bien immédiatement mais n’en devient pleinement propriétaire qu’à la mort du crédirentier. Ce type de vente offre au vendeur la possibilité, par exemple, de financer un hébergement en maison de retraite grâce au paiement de la rente.
Quoiqu’il en soit, la vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, au moment de la signature de l’acte de vente, ni le propriétaire ni l’acquéreur n’ont d’idée précise du montant total de la transaction, puisqu’il dépend de la date du décès du vendeur.
Pour l’acheteur, un des principaux avantages d’un viager occupé est de profiter d’une décote d’environ 30% de la valeur réelle du bien, qui peut aller jusqu’à 50%.
Autre atout : les frais de notaire ne sont pas calculés sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur décotée. L’acheteur se constitue donc un patrimoine immobilier à moindre coût.
Par ailleurs, la répartition du paiement des charges entre crédirentier et débirentier varie en fonction du type de viager mis en place et des différentes clauses du contrat de vente.
Enfin, grâce au viager, le débirentier a la possibilité de devenir propriétaire d’un bien rapidement et à moindre coût si le vendeur décède durant les premières années qui suivent la transaction.
Autre inconvénient, les héritiers sont en quelque sorte engagés dans la vente en viager puisqu’ils devront assurer le versement des rentes en cas de décès de l’acquéreur.
Enfin, il est difficile d’obtenir un prêt immobilier pour un investissement en viager, compte tenu de la garantie de premier ordre accordée au vendeur. Ce dernier peut tout à fait reprendre le bien si les rentes ne sont pas correctement assurées. Dans ce cas, la banque qui accorde le crédit ne peut pas le saisir et se retrouve donc déficitaire.
La rente peut également s’accompagner d’une somme d’argent versée comptant au moment de la signature, que l’on appelle le bouquet. Le bouquet n’est pas obligatoire, reste librement fixé par les parties et équivaut en général à 30% de la valeur estimée du bien.
La valeur totale de la rente est incertaine, puisqu’elle dépend intrinsèquement de la durée de vie du vendeur. Son montant se calcule selon plusieurs critères : âge et espérance de vie du crédirentier, valeur de la maison, sommes perçues si elle est louée.
Alors, comment acheter en viager, sereinement ? Comme pour toute transaction immobilière, il est essentiel d’être accompagné par un notaire. Indispensable lors de l’achat d’une maison en viager, ce professionnel de l’immobilier saura vous aider à estimer le montant du bouquet et de la rente grâce à un barème, sans pour autant brider les négociations entre vendeur et acheteur.
N’hésitez pas à demander conseil à nos experts lors des prochains salons Immotissimo !
Acheter en viager : définition
Qui peut acheter en viager ?
Tout le monde peut acheter en viager, à condition d’être capable juridiquement et que la date du décès soit parfaitement imprévisible. Dans le cas contraire, la vente pourra être annulée.En effet, le viager consiste à vendre un logement à une personne qui paye en contrepartie une rente au vendeur (autrement appelé crédirentier) jusqu'à son décès fortuit. L’acquéreur (ou débirentier) ne doit donc pas avoir connaissance d’une quelconque maladie au moment de la signature de l’acte de vente. Ainsi, si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, on considère que l’événement était prévisible et la vente devient caduque.
A quel âge acheter en viager ?
Ce type d’investissement immobilier revient à faire un pari sur la date de décès du vendeur. Puisque le montant de la rente viagère est notamment calculé en fonction de l’espérance de vie du vendeur, rien ne garantit un achat rentable.Il faut prendre en considération que le crédirentier peut tout à fait battre des records de longévité et l’opération se solder par un déficit. Voilà pourquoi les professionnels de l’immobilier recommandent une vingtaine d’années d’écart entre les différents protagonistes d’une vente en viager.
Viager libre ou occupé ?
En optant pour ce type de transaction, vous devenez certes propriétaire, mais l’entrée dans les lieux peut être reportée jusqu’au décès du vendeur ou du dernier survivant si le contrat implique plusieurs vendeurs. En réalité, tout dépend si vous décidez d’acheter en viager libre ou en viager occupé.Lorsque vous choisissez d’acheter en viager occupé, le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation qui lui permet d’occuper le logement jusqu’à la fin de ses jours. Il en conserve l’usufruit toute sa vie et perçoit en sus une rente chaque mois, chaque trimestre ou chaque année.
Dans les cas moins répandus de viagers libres, l’acquéreur peut prendre possession du bien immédiatement mais n’en devient pleinement propriétaire qu’à la mort du crédirentier. Ce type de vente offre au vendeur la possibilité, par exemple, de financer un hébergement en maison de retraite grâce au paiement de la rente.
Quoiqu’il en soit, la vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, au moment de la signature de l’acte de vente, ni le propriétaire ni l’acquéreur n’ont d’idée précise du montant total de la transaction, puisqu’il dépend de la date du décès du vendeur.
Pourquoi acheter en viager ?
Acheter en viager : avantages
L’achat en viager permet d’acquérir un bien sans avoir nécessairement recours à un prêt. Il se révèle particulièrement intéressant lorsque l’on souhaite se constituer une épargne immobilière et que l’on ne dispose pas d’un apport conséquent.Pour l’acheteur, un des principaux avantages d’un viager occupé est de profiter d’une décote d’environ 30% de la valeur réelle du bien, qui peut aller jusqu’à 50%.
Autre atout : les frais de notaire ne sont pas calculés sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur décotée. L’acheteur se constitue donc un patrimoine immobilier à moindre coût.
Par ailleurs, la répartition du paiement des charges entre crédirentier et débirentier varie en fonction du type de viager mis en place et des différentes clauses du contrat de vente.
- S’il s’agit d’un viager avec droit d’usage : Il est possible de prévoir une clause qui stipule que les charges et travaux sont à la charge du vendeur. Cependant, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères restent l’obligation de l’acheteur.
- S’il s’agit d’un viager avec usufruit : l’entretien courant, les réparations, les factures d’énergie ainsi que les taxes locales reviennent au crédirentier.
Enfin, grâce au viager, le débirentier a la possibilité de devenir propriétaire d’un bien rapidement et à moindre coût si le vendeur décède durant les premières années qui suivent la transaction.
Acheter en viager : inconvénients
L’inconvénient principal réside dans ce qui constitue l’essence même d’une vente en viager : l’incertitude concernant la date de décès du vendeur. Ainsi, à moins d’investir dans un viager libre, il faut attendre souvent très longtemps avant de pouvoir en profiter.Autre inconvénient, les héritiers sont en quelque sorte engagés dans la vente en viager puisqu’ils devront assurer le versement des rentes en cas de décès de l’acquéreur.
Enfin, il est difficile d’obtenir un prêt immobilier pour un investissement en viager, compte tenu de la garantie de premier ordre accordée au vendeur. Ce dernier peut tout à fait reprendre le bien si les rentes ne sont pas correctement assurées. Dans ce cas, la banque qui accorde le crédit ne peut pas le saisir et se retrouve donc déficitaire.
Comment acheter une maison en viager ?
Nous l’avons évoqué, le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers contre le versement d'une rente viagère périodique, qu’elle soit mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Celle-ci peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques, époux ou indivisaires.La rente peut également s’accompagner d’une somme d’argent versée comptant au moment de la signature, que l’on appelle le bouquet. Le bouquet n’est pas obligatoire, reste librement fixé par les parties et équivaut en général à 30% de la valeur estimée du bien.
La valeur totale de la rente est incertaine, puisqu’elle dépend intrinsèquement de la durée de vie du vendeur. Son montant se calcule selon plusieurs critères : âge et espérance de vie du crédirentier, valeur de la maison, sommes perçues si elle est louée.
Alors, comment acheter en viager, sereinement ? Comme pour toute transaction immobilière, il est essentiel d’être accompagné par un notaire. Indispensable lors de l’achat d’une maison en viager, ce professionnel de l’immobilier saura vous aider à estimer le montant du bouquet et de la rente grâce à un barème, sans pour autant brider les négociations entre vendeur et acheteur.
N’hésitez pas à demander conseil à nos experts lors des prochains salons Immotissimo !
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