Comment déclarer ses revenus fonciers aux impôts ?

En tant que propriétaire, si vous touchez de l’argent issu de la location d’un bien immobilier, vous devez chaque année déclarer ces revenus à l’administration française. Dans les faits, la déclaration de revenus fonciers semble simple, mais elle comporte de nombreuses subtilités à connaître. Comment déclarer des revenus fonciers et que faut-il vraiment prendre en compte ? Mode d’emploi.

C’est quoi les revenus fonciers ? 

Avant toute chose, de quoi parle-t-on lorsqu’on évoque les “revenus fonciers” ? Ce sont les revenus obtenus lors de la location d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un bien bâti ou non bâti (terrain, maison, local professionnel…). 

L’investissement locatif dans une société foncière, une Société Civile Immobilière (SCI) ou un Fonds de Placement Immobilier (FPI) est également considéré comme un revenu foncier. Sont aussi concernés les locations de toits pour des antennes téléphoniques ou encore les locations pour des emplacements publicitaires.

Il existe cependant quelques revenus qui font exception comme les revenus provenant de locations meublées, de la sous-location d’un immeuble nu, les locaux ou dépendances mis à disposition d’un proche ou encore celui d’un logement destiné à une utilisation personnelle.

Une fois calculés, la déclaration d’impôts des revenus fonciers doit être établie car ils sont imposables sur le revenu.

Comment calculer ses revenus fonciers ?

Pour calculer vos revenus fonciers, vous devez prendre en compte l’ensemble de vos revenus locatifs perçus durant l’année civile (du 1er au 31 décembre). Les charges locatives payées par le locataire (eau, électricité, ordures ménagères) ne sont pas incluses. 

Bon à savoir : Les impayés ne sont pas compris dans le calcul, seuls les revenus effectivement perçus sont concernés. De même, les cautions ne sont pas à déclarer, sauf si elles sont utilisées pour couvrir un loyer impayé ou pour des travaux de remise en état après départ du locataire.

Quels frais exceptionnels prendre en compte ?

Certains frais exceptionnels peuvent s’ajouter aux revenus à déclarer comme les indemnités d’assurance ou les éventuelles subventions de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat). 

Comment déclarer des revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont à déclarer en fonction du régime auquel vous êtes affilié.

Vous êtes au régime micro-foncier (régime forfaitaire)

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros par an (hors charges), vous êtes automatiquement assigné au régime micro-foncier. 

Vous pouvez cependant choisir d’être au régime réel si vous estimez que celui-ci est plus intéressant pour vous. Dans ce dernier cas, vous devrez obligatoirement rester sous ce régime durant au moins 3 ans.

Attention : les biens en location déjà soumis à un régime fiscal imposé (loi Borloo, loi Malraux, dispositif Besson…) ne sont pas éligibles au régime micro-foncier.

Quelles cases remplir sur ma déclaration si je suis au régime micro-foncier ? 

Remplissez la case 4BE du formulaire de déclaration de revenus n°2042 en faisant la somme de vos loyers perçus, charges locatives payées par vous-même, indemnités et subventions.  Les revenus fonciers de provenance étrangère doivent être déclarés à la case 4BK. 

Pour calculer votre montant réel d’impôt, l’administration française retire 30% de ces recettes qui correspond à l’estimation de la part de charges supportées par le propriétaire. 

Vous êtes au régime réel

Si vos revenus fonciers sur l’année civile sont supérieurs à 15 000 euros ou que vous estimez que vos charges sont supérieures à l’abattement de 30% pratiqué en régime micro-foncier, vous êtes alors soumis au régime réel. 

Dans ce cas, vous devrez déclarer l’ensemble de vos revenus fonciers, de frais et de charges réels. 

Comment déclarer ses revenus fonciers au réel ? 

Pour déclarer ses revenus fonciers au réel, vous devez remplir le formulaire de déclaration 2044. Si vous bénéficiez de dispositions particulières (loi Pinel, Duflot, Borloo, Scellier, Robien), vous devrez aussi remplir le formulaire de déclaration spéciale 2044.

Dans un premier temps, faites la somme de l’ensemble de vos revenus fonciers, puis déduisez vos charges afin d’obtenir votre résultat foncier, base sur laquelle vous serez imposé. 

Revenus fonciers : la déclaration 2044

Vous déclarez vos revenus fonciers au réel et vous avez peur de vous y perdre ? Voici nos conseils pour bien remplir votre déclaration 2044.

Les lignes à remplir sur votre formulaire de déclaration 2044

Voici la liste des principales lignes à remplir dans votre déclaration : 

• Ligne 110 : identification de la SCI si vous louez votre bien via une société civile immobilière (SCI) imposable ; 
• Ligne 200 : si vous louez vos propres biens ;
• Ligne 221 à 230 : pour la déclaration de vos charges. En cas de charges de copropriété, les lignes 229 et 230 sont à remplir par les propriétaires bailleurs ;
• Ligne 240 : elle permet de noter l’ensemble des frais et charges ;
• Ligne 250 : pour les intérêts d’emprunt du bien loué ;
• Lignes 260, 263 et 420 : pour le calcul du revenu foncier net en fonction de vos recettes et charges. 

Les charges déductibles

Les charges déductibles sont définies à l’article 31 du CGI, il s’agit entre autres des frais de : réparation, entretien, administration, et gestion. 

FAQ : Revenus fonciers, déclaration et calcul

Quels travaux puis-je déduire de mes revenus fonciers ? 

En cas de déclaration au régime réel, vous pouvez déduire certains travaux de vos revenus fonciers. Il s’agit :

• des travaux d’amélioration permettant d’améliorer le confort des particuliers (chauffage, ascenseur…). Attention, les travaux effectués dans des locaux professionnels ou commerciaux ne peuvent être déduits, sauf s’ils sont faits pour faciliter l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite ou pour protéger les locaux contre l’amiante.
• des travaux de réparation et d’entretien (à l’exception de ceux faits à la charge du locataire).

Dois-je effectuer des démarches administratives en cas d’arrêt de mes locations nues ? 

Si vous ne percevez plus de revenus fonciers de manière définitive, vous pouvez supprimer les acomptes versés dans le cadre du prélèvement à la source sur votre espace particuliers du site impots.gouv.fr. 

Bon à savoir : pour être prise en compte pour le mois suivant, la suppression des acomptes doit être effectuée jusqu’au 22 inclus. 

Dois-je déclarer les montants de mes revenus TTC ou Hors Taxes ?

Les dépenses et charges qui sont déductibles des revenus fonciers sont à déclarer en TTC (TVA comprise), sauf si les loyers sont soumis à la TVA. Si tel est le cas, vous devez déclarer leur montant HT.

Vous avez besoin d’une aide à la déclaration de vos revenus fonciers ? N’hésitez pas à vous rendre dans le prochain salon Immotissimo de votre région pour en discuter avec nos experts.