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L’encadrement des loyers à Marseille

Ville cosmopolite et dynamique, Marseille est considérée comme l’une des villes les plus tendues en France, après la capitale et Lyon. Autre fait notable : aujourd’hui, plus de 80 % des Marseillais bénéficient du parc locatif social. En raison de la situation économique et de la crise sanitaire actuelle, la municipalité a décidé de mettre en place l’encadrement des loyers dans la Cité Phocéenne même si de nombreux professionnels s’y sont opposés.

L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ?

L’encadrement des loyers est un système ayant pour but de protéger les locataires en cas d’augmentation des loyers dans les zones tendues dans l’Hexagone. Concrètement, la mise en place de cette mesure vise à limiter la hausse excessive du loyer d’un logement. Pour de nombreuses personnes, ce dispositif est complexe et difficile à comprendre. En effet, l’expression «encadrement» crée une confusion avec le dispositif de «plafonnement». Comme dans certaines agglomérations françaises, les encadrements des loyers à Marseille s’appliquent uniquement aux locations des logements vides et meublés. Exception faite pour les logements conventionnés par l’ANAH, les logements HLM et les locations touristiques.

L’encadrement des loyers à Marseille

Marseille compte parmi les villes les moins aisées de France, d’où la possibilité de la mise en place de l’encadrement des loyers dans la métropole. Compte tenu de la situation sanitaire et sociale fragile ces derniers mois, la majorité municipale a décidé d’encadrer ses loyers. Avec la pandémie du Covid-19, la Cité Phocéenne souhaite expérimenter ce dispositif mentionné dans le cadre de la loi Alur de 2014 et la loi Elan de 2018. Dans le détail, les encadrements des loyers de Marseille visent à éviter les loyers déraisonnables dans les zones tendues. Grâce à la mise en place de ce nouveau système, le loyer ne doit pas dépasser celui appliqué précédemment en cas de relocation de moins de 18 mois.

Marseille ne se trouve t-elle pas dans la zone de contrôle des loyers ?

Même si Marseille fait partie des zones tendues, elle ne figure pas dans la zone de contrôle des loyers. En effet, seules les zones où le décret préfectoral fixant les loyers de références a été publié bénéficient de cette mesure. Dans ces zones, le loyer du bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré sauf s’il y a d’autres caractéristiques qui prouvent l’obtention d’un complément de loyer.

Contrat de bail à Marseille : le plafonnement des honoraires

La location d’un logement à Marseille est soumise à un contrat de bail strict, tout comme dans d’autres villes françaises. Visite du logement, création du dossier, rédaction du contrat de bail, voici les honoraires appliqués à chaque situation :

Les deux parties (bailleur et locataire) partagent les honoraires, sachant que le locataire ne peut en supporter que 50 %.
Ils ne doivent pas être supérieurs au plafond de référence par m², soit 10 euros/m².

Si vous avez besoin de plus d’informations concernant le bail de location à Marseille, n’hésitez pas à rencontrer un professionnel de l’immobilier lors du salon Immotissimo de Marseille.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers à Marseille ?

Qu’est-ce qui différencie la ville de Marseille des grandes agglomérations françaises ? Que ce soit à Marseille ou dans les autres grandes villes, les loyers sont définis en fonction des revenus des locataires. Comme c’est une ville assez tendue, le taux de pauvreté est estimé à 22%. Plus de 40 % des ménages vivent grâce aux aides de la Caisse d’allocations familiales. Il n’est donc pas étonnant que les biens immobiliers avec des loyers trop excessifs se trouvent inoccupés. Pour éviter ce désagrément, les propriétaires sont dans l’obligation de réduire leur rente. Dans les zones tendues, les propriétaires ont la possibilité de définir leur loyer à leur guise pendant la première mise en location. Ils peuvent augmenter le montant du loyer au renouvellement seulement s’ils ont les preuves que le loyer a été sous-estimé par rapport à celui du marché. Pour ce faire, il suffit de comparer le loyer avec ceux proposés dans les autres quartiers. S’il s’agit d’un nouveau locataire, le propriétaire doit respecter quelques règles pour pouvoir fixer le loyer. Deux cas de figure peuvent se présenter :

Le bien immobilier a été loué pendant les 18 derniers mois : le loyer ne peut pas être supérieur au précédent. En revanche, cette règle ne s’appliquera pas s’il n’y a eu aucune révision de loyer au cours des 12 derniers mois. Pour fixer le loyer, le bailleur doit utiliser l’IRL (indice de référence des loyers) pour fixer un nouveau montant pour le loyer.
Aucun locataire au cours des 18 derniers mois : dans ce cas, le propriétaire a le droit de fixer le loyer à sa guise comme s’il s’agit d’une première mise en location.

L’objectif de l’encadrement des loyers est de définir une valeur maximale de loyer au m², également appelée « loyer de référence majoré ». Cela concerne notamment les nouveaux baux signés.

Les logements concernés par l’encadrement des loyers à Marseille

Les encadrements des loyers à Marseille s’appliquent essentiellement aux logements loués comme résidence principale. Ils prennent également en compte la relocation. Il s’agit d’une mise en location d’un logement nécessitant la rédaction d’un nouveau contrat de bail suite au départ d’un locataire. En principe, cette mesure concerne aussi bien les contrats de location meublée que vide. En revanche, certaines formes de location ne sont pas soumises à cette nouvelle mesure, notamment la location saisonnière, le logement de fonction et la résidence secondaire. Sont également exclus de l’encadrement des loyers :

Tous les biens immobiliers inoccupés au cours des 18 derniers mois.
Les logements mis en location pour la première fois.
Les habitations rénovées dont le coût des travaux s’approche du total des loyers de la dernière année de location.

Les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers

Les encadrements des loyers à Marseille concernent toutes les habitations situées dans la Cité Phocéenne. Le non-respect de cette mesure est passible de sanctions, notamment lorsque le locataire porte plainte pour complément de loyer exceptionnel non justifié ou le loyer dépasse le loyer de référence majoré sans motif valable. Selon la réglementation en vigueur, le non-respect de l’encadrement des loyers est passible à des amendes allant de 5 000 € (personne physique) à 15 000 € (personne morale). En cas de hausse du loyer, le bailleur doit indiquer le loyer de référence dans le bail et fournir une preuve d’un complément de loyer. Vous avez besoin d’un accompagnement sur mesure dans la mise en place de l’encadrement de vos loyers ? N’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier lors du salon Immotissimo de Marseille.

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