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Les avantages de la loi Censi-Bouvard

Depuis 2013, la loi Censi Bouvard offre de belles opportunités aux investisseurs immobiliers. Ce dispositif de défiscalisation immobilière complète le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), spécialement pour les résidences de services neuves. Découvrez les avantages du dispositif Censi Bouvard pour faire un choix éclairé.

Rappel : qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Déposée par les députés Yves Censi et Michel Bouvard, la loi Censi Bouvard combine les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle et de la loi Scellier (remplacée par la loi Duflot puis par la loi Pinel). C’est un dispositif de défiscalisation immobilière axé sur les résidences de services neuves, comme les résidences étudiantes ou les résidences seniors. Ces résidences doivent proposer 3 services minimum aux occupants afin d’obtenir le statut de résidences de services. Les logements doivent être neufs ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement). La loi Censi Bouvard vous permet de profiter d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% du prix HT du logement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement. La réduction totale sera répartie sur 9 ans. Il n’y a pas de zonage, de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer avec le dispositif Censi Bouvard.

Qui peut bénéficier du dispositif Censi Bouvard ?

La loi Censi Bouvard est réservée aux contribuables français qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf, en résidence de services meublée. L’investissement doit avoir lieu entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard

Pour bénéficier du dispositif Censi Bouvard, plusieurs conditions doivent être respectées :

acheter un bien immobilier neuf, en VEFA ou réhabilité entre 2013 et 2021 ;
mettre le logement en location dans les 12 mois suivant sa livraison ;
le logement doit être loué meublé avec un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour 9 ans minimum ;
les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000€ par an et ne pas représenter plus de 50% de vos revenus globaux : cette activité ne doit donc pas être exercée à titre professionnel ;
les revenus locatifs doivent être imposés dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et pas celle des revenus fonciers.

Avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard offre de nombreux avantages fiscaux aux investisseurs :

réduction d’impôt de 11% du montant total HT de l’investissement, dans la limite de 300 000€ ;
récupération de l’intégralité de la TVA (20%) sur le prix d’achat 6 mois après la livraison ;
déduction des frais réels (charges locatives, taxe foncière, primes d’assurances, provisions sur charges de copropriété) ;
déduction de 100% des intérêts d’emprunts (BIC).

La réduction totale obtenue sera répartie de façon égale sur 9 ans, soit la durée minimale du bail de location. Un exemple : Vous investissez 240 000€ TTC dans un logement en résidence de services. Le montant de la TVA est de 40 000€. La réduction d’impôt est de 22 000€ sur 9 ans soit 2 444€ par an. Vous récupérez également les 40 000€ de TVA, ce qui vous offre un avantage fiscal de 62 000€.

Abattement de 50% sur les revenus locatifs

Grâce au statut LMNP (loueur meublé non professionnel), vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs avec le régime micro BIC. Vous êtes donc imposé uniquement sur la moitié du loyer perçu.

Gestion simplifiée de la location meublée

En investissant dans une résidence de services, vous n’aurez pas à gérer vous-même votre bien immobilier. Après l’avoir aménagé pour qu’il corresponde aux critères des logements meublés, vous devrez confier sa gestion à une société exploitante via un bail commercial, pour une durée de 9 ans minimum. Cela vous apporte de multiples avantages : aucune gestion quotidienne, pas de recherche de locataires ni de formalités d’entrée et de sortie, versement des loyers garantis même si le logement est inoccupé, etc. En résumé : l’investissement en loi Censi Bouvard est gage de tranquillité.

Investissement dans des biens immobiliers prisés

Les résidences de services sont des biens immobiliers de plus en plus prisés. Pour bénéficier du dispositif Censi Bouvard, vous devez investir dans une résidence qui propose 3 services minimum parmi ceux définis par le Code général des impôts, comme l’accueil, l’entretien, la blanchisserie ou le petit déjeuner. Les résidences étudiantes, les résidences seniors ou encore les EHPAD présentent un fort potentiel locatif du fait du vieillissement de la population et de la croissance du nombre d’étudiants. De plus, le marché des résidences services est encore loin d’être saturé. C’est le moment d’investir !

Multiples investissements locatifs

Ce dispositif de défiscalisation immobilière autorise d’autres investissements locatifs : il est possible d’acheter plusieurs biens en Censi Bouvard la même année. Il n’y a aucune limitation d'acquisition. La seule contrainte est la réduction d’impôts plafonnée à 300 000€ d’investissement pour les biens détenus en Censi-Bouvard. Il reste cependant possible de cumuler cette réduction d’impôts avec d’autres dispositifs fiscaux comme la loi Pinel ou la loi Denormandie.

Vos questions sur la loi Censi-Bouvard

Quelles sont les résidences de services ?

Voici la liste exacte des résidences de services comprises dans le dispositif Censi Bouvard :

les résidences étudiantes ;
les résidences médicalisées (EHPAD) ;
les résidences seniors (non médicalisées) ;
les résidences de tourisme classées ;
les résidences d’affaires.

Le bien immobilier doit être loué meublé pour bénéficier des avantages de la loi Censi Bouvard.

Comment récupérer la TVA dans un investissement Censi-Bouvard ?

Pour récupérer la TVA sur votre investissement, la résidence de services doit proposer au moins 3 services parmi ceux-ci : réception de la clientèle, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge et petits déjeuners. Ensuite, vous devez adopter le statut de loueur meublé non professionnel pour que les loyers soient imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ils seront ainsi soumis à la TVA. Vous pourrez alors faire une demande de récupération de TVA auprès de l’administration fiscale.

Après 9 ans, que faire du logement ?

Une fois les 9 ans de location écoulés, vous pouvez revendre votre bien ou le conserver afin de le transmettre à votre descendance. Vous ne bénéficierez plus de la réduction d’impôts, mais vous percevrez toujours des revenus locatifs. N’hésitez pas à demander conseil auprès d’un professionnel de l’immobilier afin de faire le bon choix.

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