Investir en SCPI : tout ce qu’il faut savoir

Un véritable engouement des particuliers s’est créé autour des SCPI depuis plusieurs années. En 2020, leur capitalisation a atteint les 71,4 milliards d’euros. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier mais que vous avez peur d’acheter une maison ou un appartement, la SCPI est un investissement fait pour vous !

SCPI : définition

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un support d’investissement immobilier locatif, également appelé “pierre papier”. Le principe est simple : proposer un accès au marché de l’immobilier via l’achat de parts d’une société de placement dédiée à l’immobilier.  L’investissement est accessible et vous ne subirez pas les inconvénients liés à l’achat d’un bien immobilier (gestion locative, charges, travaux...). Investir en SCPI permet de placer votre argent sur le marché immobilier et de vous constituer un patrimoine avec des revenus réguliers, sans investir directement dans un appartement ou une maison.  Malgré ses avantages, le risque de perte en capital existe, tout comme d’autres produits financiers. Il convient donc de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier avant de se lancer.

Le fonctionnement d’une SCPI

Pour investir dans une SCPI, il vous suffit d’acheter des parts dans la société. Avec les fonds des investisseurs, la société va acheter des immeubles pour créer un parc immobilier. Ceux-ci vont générer des loyers payés à la SCPI, qui va les redistribuer aux investisseurs.  On distingue 2 fonctionnements :  → la SCPI à capital fixe : le gérant fixe un objectif de souscription. Une fois l’objectif atteint, le capital pourra être augmenté sur décision du gérant. Ainsi, l’investisseur ne peut acheter des parts que durant la phase de constitution du capital. Le prix d’achat et de vente des parts dépend du marché de l’offre et de la demande. → la SCPI à capital variable : le gérant ne détermine pas de montant de souscription, il est possible d’investir à tout moment. Le gérant doit investir tous les capitaux reçus peu importe les opportunités, ce qui peut nuire à la qualité du patrimoine de la société. La valeur des parts n’est toutefois pas déterminée par le marché mais par le gérant.

La SCPI de rendement

La SCPI de rendement détient un vaste parc immobilier, composé de biens professionnels tels que des commerces, des bureaux, des locaux d’activité ou des parkings. Les loyers générés ou les plus-values sont habituellement plus importants pour des biens immobiliers d’entreprise que pour des maisons ou des appartements. Le taux de rendement est donc plus élevé. 

La SCPI fiscale

La SCPI fiscale détient un patrimoine immobilier composé de logements neufs ou anciens, éligibles aux dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Denormandie ou la loi Censi-Bouvard. Son objectif n’est pas de générer des recettes locatives importantes mais de permettre aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux. On trouve des SCPI Pinel ou Malraux, c’est-à-dire qu’elles n’investissent que dans ces dispositifs de défiscalisation immobilière. 

La fiscalité en SCPI

Les revenus que vous percevez sont à indiquer dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Vous pouvez bénéficier du régime fiscal micro-foncier si vous respectez ces conditions : 

• être propriétaire d’un bien locatif ; 
• ne pas percevoir plus de 15 000€ de bénéfices par an.

Avec le régime micro-foncier, vous profiterez d’un abattement de 30%. Si ce n’est pas le cas, vous serez au régime réel. Vos revenus fonciers seront donc imposés selon le barème de l’impôt sur le revenu et les revenus de votre foyer fiscal. Des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% doivent également être pris en compte dans la fiscalité des SCPI. Créer un déficit foncier peut vous permettre de réduire le montant de vos impôts, dans la limite de 10 700€ par an. 

Pourquoi investir dans une SCPI ?

La SCPI est un placement accessible

Investir en SCPI est accessible à tous les budgets. C’est un placement idéal pour les investisseurs qui n’ont pas les moyens financiers pour investir directement dans l’immobilier. Sans dépenser plusieurs centaines de milliers d’euros, vous pouvez détenir un patrimoine immobilier. Le prix de la part est en général de l’ordre de 100€, mais certaines sociétés demandent l’achat d’un certain nombre de parts. 

Diversifier son patrimoine

Investir en SCPI est une bonne méthode pour investir dans le marché immobilier sans dépenser des montants trop importants. En achetant des parts d’un parc immobilier plutôt qu’un seul bien immobilier, vous possédez des actifs immobiliers diversifiés, dans des zones géographiques différentes et loués à des locataires variés. Cela rend l’investissement plus sécurisé. 

Profiter d’un bon rendement

Le rendement d’une SCPI se situe autour de 4%, ce qui est très attractif par rapport à d’autres placements financiers. A titre d’exemple, les livrets d’épargne réglementée tournent autour de 0,5% et les meilleurs fonds euros des assurances vie se situent à 2%. Cet investissement comporte des risques de perte en capital mais ils sont mesurés, le placement reste donc intéressant pour des particuliers.

Éviter la gestion locative

Les biens immobiliers sont gérés par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers), ce qui vous évite de gérer directement les locations comme vous le feriez en achetant un bien immobilier. En échange, la société facture des frais de gestion d’environ 10% des loyers, directement prélevés sur les revenus locatifs. Ces frais sont similaires à ceux d’un bien dont vous déléguez la gestion locative. 

Choisir le type de SCPI selon vos besoins

On trouve de nombreux types de SCPI : SCPI de rendement, SCPI fiscales... mais aussi des SCPI spécialisées comme les SCPI Pinel ou Denormandie en fonction du dispositif de défiscalisation immobilière choisi. De cette façon, vous pouvez opter pour la société qui correspond à votre stratégie patrimoniale.

Revendre facilement ses parts

En cas de besoin, il est bien plus facile de revendre vos parts de SCPI qu’un bien immobilier. La valeur d’une part est plus faible que la valeur d’un bien et le marché secondaire permet de vendre des parts de SCPI tous les mois. Toutefois, nous vous recommandons de conserver vos parts le plus longtemps possible afin de faire des bénéfices. 

Comment investir en SCPI ?

Pour investir dans une SCPI, 4 méthodes de souscription existent :  → apport personnel : c’est la méthode la plus utilisée, surtout pour un premier investissement.  → crédit bancaire : il est possible de demander un emprunt bancaire pour investir en SCPI. Il peut s’agir d’un prêt in fine ou d’un crédit amortissable. Les taux d’intérêt étant très bas, c’est une méthode intéressante. Vous pouvez également déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. → contrat d’assurance vie : souscrire un contrat d’assurance vie pour investir dans une SCPI est intéressant, mais le recours au crédit est impossible. Le contrat d’assurance vie permet d’acheter des parts de SCPI à un prix inférieur, de bénéficier d’une exonération d’impôts sur le revenu, de percevoir rapidement des revenus et de profiter d’un abattement lors de la transmission. → démembrement : comme pour un bien immobilier, vous pouvez acheter des parts en démembrement pour diviser la propriété des parts en deux : usufruit et nue-propriété. L’usufruitier percevra les revenus générés par les parts de la SCPI et le nue-propriétaire réalisera un investissement à un prix réduit et bénéficiera d’une réduction d’impôt.