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Investissement locatif à plusieurs: bonne ou mauvaise idée?

Investir à plusieur

En faisant le choix d’acheter un bien immobilier à deux, trois, quatre ou plus, vous mettez votre capital en commun. De cette manière, vous avez l’opportunité d’accéder à la propriété d’appartements, de maisons ou d’immeubles auxquels vous n’auriez pu prétendre seul. Les logements situés dans des secteurs où le prix du mètre carré est très élevé deviennent tout à coup accessibles ! En pratique, différents montages sont possibles pour se lancer dans l’investissement locatif à plusieurs, comme l’achat en indivision ou en Société Civile Immobilière (SCI). Parce que chacun d’eux comporte des avantages et des inconvénients, vous vous interrogez sur la meilleure structure à adopter. Immotissimo vous aide à mieux les comprendre avant de vous décider.

Comment investir dans l’immobilier à plusieurs ?

Il existe différentes manières d’investir à plusieurs dans l’immobilier. Le choix du projet dépend évidemment des investisseurs mais également des situations familiales et financières de chacun. Parmi les solutions possibles, Immotissimo vous propose un zoom sur l’investissement immobilier locatif en indivision, ou en SCI.

L’indivision

Soumise à peu de formalités, l’indivision est une solution plutôt commode lorsque l’on cherche à acheter à plusieurs un bien immobilier. Au-delà de l’investissement locatif, elle simplifie les démarches pour tous les duos d’investisseurs : couples mariés, pacsés ou en union libre. Par ailleurs, c’est le montage le plus courant lors d’un investissement en groupe et généralement l’option pour laquelle les couples non mariés optent. Concrètement, qu’il s’agisse d’investir entre amis ou d’investir en couple, chaque acquéreur est propriétaire indivis du bien commun. Lors de la vente, l’identité des différents acquéreurs ainsi que le pourcentage du bien possédé par chacun est soigneusement inscrit par le notaire dans l’acte de propriété. Ce dernier permet ainsi d’identifier clairement la répartition du prix d’achat en fonction des sommes investies lors de l’acquisition immobilière. Les copropriétaires sont donc bénéficiaires d’une quote-part proportionnelle à leurs apports réels et bénéficient des avantages fiscaux qui en découlent.

La SCI

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est une autre solution fiable lorsque l’on décide d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Véritable dispositif de gestion du patrimoine, la SCI permet notamment d’investir en famille dans l’immobilier en rassemblant des forces financières. En réalité, cela correspond à la mise en place d’un contrat par lequel plusieurs personnes partagent les bénéfices et les pertes d’un ou plusieurs biens immobiliers. Pour les acheteurs membres, la propriété s’exprime sous forme de parts sociales proportionnelles à leur apport au capital de la SCI. La SCI doit être composée de deux actionnaires minimum, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. La gestion et l’administration de ce type d’investissement locatif ne sont pas à prendre à la légère. Cela peut nécessiter l’intervention d’un professionnel de l’immobilier ou du droit pour la rédaction des statuts, etc. Plus complexe donc, cette formule se révèle pourtant rassurante pour les organismes prêteurs car elle offre de nombreuses garanties dans le cadre d’un investissement immobilier à plusieurs. Outre le risque divisé, elle présente également des atouts en termes de transmission et de donation.

Investir à plusieurs dans l’immobilier : avantages et inconvénients

L’investissement immobilier locatif partagé est un projet stimulant, qui, s’il n’est pas mené avec sérieux, pourrait conduire à d’amères déconvenues. Immotissimo passe en revue les avantages et les inconvénients qu’il peut y avoir à investir dans l’immobilier à plusieurs.

Avantages de l’indivision

Le choix de l’indivision reste une solution simple et facile pour se constituer un patrimoine à plusieurs à moindre risque. Cela n’implique pas de formalités particulières et offre la possibilité à chaque investisseur de devenir propriétaire à hauteur de sa contribution financière. L’union fait la force et divise les risques, même en matière d’immobilier. En faisant équipe avec plusieurs personnes, on dispose d’un apport financier plus important et on bénéficie souvent de taux d’intérêts plus avantageux.  Par ailleurs, acheter en indivision lorsque l’on est primo-accédant permet de se familiariser sereinement avec l’investissement locatif et d’ouvrir la voie à la diversification des placements.

Inconvénients de l’indivision

Le principal frein à un investissement à plusieurs est qu’il est impératif d’obtenir l’accord unanime des différentes parties lorsqu’il s’agit de prendre des décisions concernant le bien immobilier. Ainsi, lorsque l’un des propriétaires du logement souhaite vendre, il ne reste que deux options aux autres :
  • Racheter la part du propriétaire vendeur
  • Revendre le bien à un tiers
Par ailleurs, si un investissement locatif en groupe vous fait tomber dans une tranche d’imposition supérieure et que vous êtes le seul dans ce cas, cela pourrait générer un conflit d'intérêt. En effet, vous pouvez tout à fait ne plus y trouver de rentabilité locative, tandis que les autres continuent à en tirer des avantages. Enfin, il peut être judicieux d’établir au départ une convention d’achat en indivision, pour pallier aux situations qui pourraient devenir conflictuelles comme une mésentente soudaine, un décès ou la séparation d’un couple.

Avantages de la SCI

La SCI est un montage juridique plus souple, puisqu’il permet d’acheter en groupe tout en autorisant les différents associés à céder leurs parts quand ils le souhaitent. Ils peuvent récupérer leur mise sans qu’il ne soit nécessaire de vendre les biens immobiliers détenus par la société. Par ailleurs, lorsqu’elles sont constituées en famille, les SCI familiales présentent de nombreux avantages fiscaux et juridiques, notamment en matière de succession ou de donation. En effet, il est tout à fait possible de transmettre des parts sociales à ses descendants sous forme de donation, et donc de réduire les coûts fiscaux. La valeur de celles-ci porte sur la nue-propriété des biens immobiliers et bénéficie d’une décote de 10%.

Inconvénients de la SCI

L’achat à plusieurs dans le cadre d’une SCI peut toutefois présenter quelques inconvénients. Ainsi, même si cette formule permet de conjuguer des forces financières, elle rend impossible l’obtention d’un prêt à taux zéro (PTZ) ou l’utilisation d’un plan épargne logement (PEL) pour financer l’achat du bien immobilier. En outre, la SCI gèle les avantages fiscaux sur les intérêts ainsi que sur les travaux effectués. Enfin, la gestion d’une SCI implique du temps et nécessite généralement la nomination d’un gérant pour la bonne tenue de la comptabilité, et toutes les actions en lien avec la mise en location du parc immobilier. De cette manière, seules les décisions importantes sont prises entre associés lors des assemblées générales. Enfin, il est important de savoir que lors d’un investissement immobilier en SCI, les porteurs de parts sociales sont responsables des dettes de la société sans limite de durée.

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