4 communes où investir dans la MEL (Métropole Européenne de Lille)

La Métropole européenne de Lille (MEL) rassemble 95 communes, étant ainsi la quatrième agglomération de France avec plus d’un million d’habitants. Sa situation géographique et son dynamisme attirent de plus en plus les investisseurs. Le territoire métropolitain s’impose comme une locomotive économique et sociale, participant à son attractivité. Mais alors, quels sont les secteurs de la métropole les plus intéressants pour un investissement immobilier ?

Villeneuve d’Ascq, investir dans la “technopôle verte”

Non loin de Lille (une quinzaine de minutes en voiture), à proximité de la Belgique et au carrefour de grands axes autoroutiers vers les grandes villes telles que Bruxelles ou Paris, Villeneuve d’Ascq est l’une des villes les plus attractives de la métropole lilloise. La forte présence de pôles d’activités et de recherche lui ont conféré le statut de “technopôle verte”, notamment avec le campus universitaire (Lille 1 et Lille 3) qui rassemble près de 20 000 étudiants. Preuve en est, en 2017, elle est élue ville de plus de 50 000 habitants la plus dynamique de France. Elle doit en grande partie sa première place au classement, à la présence de nombreux pôles d’activités économiques comme Bonduelle, Cofidis ou encore Décathlon. Ici, le prix moyen du mètre carré est de 2 250 euros et le taux moyen de rentabilité d’un investissement est estimé à 5,50%, un pourcentage qui traduit l’attractivité de la commune. Autre atout de la ville, elle se situe en zone Pinel B1, offrant ainsi la possibilité d’une défiscalisation sur les impôts. Les conditions sont optimales pour un investissement immobilier. Le secteur Triolo, quartier résidentiel, est sans doute l’un des plus intéressants. La majeure partie des habitants sont des locataires, ce qui traduit l’importance du marché locatif dans la zone sud de la ville. La rue Tradition, au nord du quartier, est réputée comme l’une des parties les plus vertes de Villeneuve d’Ascq, un avantage non négligeable à prendre en compte dans le cadre d’un futur investissement. Les programmes immobiliers neufs s’y développent également. Il faudra compter en moyenne 2 381 euros le prix du mètre carré pour un appartement et 2 309 euros pour une maison.

 

Lille, l’investissement de sécurité

Selon une étude réalisée par Yuno, expert de l’investissement immobilier locatif en ligne, Lille serait la deuxième ville de France pour réaliser un investissement locatif. Une médaille d’argent qui s’explique par les grands pôles implantés dans la capitale des Flandres. Euratechnologies, premier incubateur de France, EuraSanté, troisième pôle de santé de France et Euralille, troisième quartier d'affaires de l’Hexagone, sont autant d’avantages qui reflètent l’attrait intemporel pour la ville. Lille, c’est aussi un pôle universitaire, la troisième ville étudiante de France, ce qui représente donc une aubaine pour les investisseurs dans le marché locatif. En témoigne le quartier Vauban-Solférino, concentrant une population étudiante importante, qui dispose d’un intérêt locatif. Désireux d’investir dans l’ancien ? Une démarche bénéfique, la remise à neuf d'une grande surface pour la mettre en colocation permettra un rendement locatif plus élevé. Dans ce domaine, le Vieux-Lille est un quartier très adapté aux restaurations de biens, qui permettent une plus-value au moment de la location. Ici, les prix peuvent sembler élevés mais il faut prendre en compte qu’ils sont généralement inférieurs (à prestations égales) aux autres capitales de région. En moyenne, le prix du mètre carré s’élève à 3 530 euros. Investir dans le neuf à Lille est tout à fait possible, à l’image du projet Agora, en cours de construction. Par exemple pour un T2 de 49,30 m² d’une valeur de 293 000 euros, l’investissement en Pinel s’avère avantageux. Selon une estimation réalisée par ikimo9, comparateur de logements neufs, sur une période de neuf ans, un tel investissement permettrait une réduction d’impôt de 452 euros par mois soit 5 423 sur un an. Dans l’ancien ou dans le neuf, la capitale des Flandres est un marché qui continue de séduire les investisseurs toujours plus nombreux.  

Tourcoing, un marché en pleine croissance

Frontalière de la Belgique voisine, à proximité de Lille, Tourcoing est la troisième ville de la région. Son dense patrimoine immobilier se développe conjointement avec la création d’espaces verts, complétant ainsi les 11 parcs et jardins déjà existants. Une stratégie qui a pour objectif d’attirer des résidents désireux d’avoir un petit bout de campagne en pleine ville. Le réseau de transports tourquennois est très développé, ce qui est un véritable atout. Le rendement locatif en centre-ville est très bon. À cela, s'ajoutent les prix du marché immobilier qui y sont nettement inférieurs à la moyenne nationale. Le prix moyen du mètre carré est estimé à environ 1 600 euros contre 3 700 euros à l’échelle nationale. Le prix du marché immobilier décroît alors que, simultanément, la demande locative est croissante. Une donnée qui promet un beau retour sur investissement. Investir dans le locatif à Tourcoing offre une rentabilité brute moyenne de 6,3%. Tout comme Villeneuve d’Ascq, la ville de Tourcoing se situe en zone B1 de la loi Pinel, ce qui signifie une réduction d’impôts. Les trois quartiers les plus attractifs sont : le centre-ville sans surprise, le secteur Gambetta réputé pour son dynamisme et le quartier résidentiel de Brun Pain. Ce dernier est le plus onéreux des trois car très prisé par les jeunes actifs à la recherche de quiétude et d’espaces verts environnants.  

Roubaix, un marché immobilier en bonne santé

Avec un prix moyen du mètre carré de 1 300 euros et une rentabilité brute d'environ 8,49%, Roubaix suscite de plus en plus les convoitises. À l’image de sa voisine lilloise, la ville concentre une population étudiante importante. Le marché immobilier y est prospère, la demande locative est élevée en raison des faibles prix, jusqu'à 20 à 30% inférieurs à ceux pratiqués à Lille. La ville est ainsi l’une des plus rentables à l’échelle nationale, un détail qui, il faut le dire, pèse dans la balance.  Pour un investissement dans un quartier résidentiel huppé, le secteur environnant le parc Barbieux est idéal. Ici, la fourchette du prix moyen du mètre carré est de 960 à 2 500 euros pour un appartement ou une maison. Autre quartier de plus en plus recherché, le Nouveau Roubaix, à deux pas de l’Usine. Il faut compter entre 800 et 1 900 euros le mètre carré pour investir dans ce secteur. La ville aux milles cheminées est implantée en zone pinel B1, elle est donc éligible au dispositif éponyme. Ici, un investissement locatif dit “en loi pinel”, c’est l’assurance de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf et de bénéficier d’avantages fiscaux. Il faut tout de même respecter certaines normes environnementales et mettre en location le logement à minima sur une durée de 6 ans. Ainsi, Roubaix suscite l’intérêt des primo-accédants et des investisseurs guidés par la rentabilité locative. La réhabilitation d’anciennes friches industrielles est en pleine croissance, laissant présager de nombreux investissements dans les prochaines années.