Gestion locative : comment assurer ses revenus locatifs ?

En choisissant d’investir dans l’immobilier, votre objectif est certainement de gagner un complément de revenus grâce aux loyers perçus. Ils vous aideront également à rembourser votre investissement immobilier. Mais comment faire en cas de problème ? Découvrez comment assurer vos revenus locatifs avec le salon Immotissimo.

Quels sont les risques liés à la gestion locative ?

La gestion locative comporte plusieurs risques, mais le plus grand est sans conteste les loyers impayés. Si vous avez souscrit un crédit immobilier pour acheter un bien, vous devez rembourser des mensualités à votre banque. Pour cela, vous misez certainement sur la perception du loyer. Et que se passe-t-il en cas de loyer impayé ? Vous n’êtes plus en capacité de rembourser votre prêt.   D’autres risques locatifs existent. Par exemple, le décès de votre locataire. Le contrat de bail sera transféré sur demande au concubin, au partenaire pacsé, au conjoint, aux descendants ou aux ascendants s’ils résidaient sous le même toit. Sinon, le bail prend fin le jour du décès. Vous devrez alors trouver un autre locataire pour habiter le logement.   Il est également possible que votre locataire nuise aux autres copropriétaires. Il a pourtant le devoir d’assurer le calme et la tranquillité, conformément au bail de location. Dans ce cas, vous devez prévenir le locataire par lettre recommandée, avec les plaintes des habitants en copie. Vous serez en droit de l’expulser du logement s’il n’arrête pas ses agissements.    Nous vous recommandons de sécuriser vos revenus locatifs pour éviter ces mauvaises surprises, qui pourraient vous conduire à vous surendetter ou à revendre votre bien immobilier.

Que faire en cas de loyer impayé ?

Si votre locataire cesse de payer son loyer, les démarches pour l’expulser sont particulièrement fastidieuses. Vous êtes d’abord tenu de lui envoyer une lettre de mise en demeure en lui demandant de payer son loyer. Ensuite, un huissier peut lui remettre un commandement de payer.    Si votre locataire ne vous a toujours pas payé de loyer au bout de 2 mois, vous aurez alors le droit d’entamer une procédure de justice. L’affaire sera jugée au Tribunal d’Instance de la commune du bien. Le juge pourra accorder un délai de paiement au locataire ou prononcer son expulsion, immédiate ou avec un délai fixé entre 1 et 12 mois, hors trêve hivernale.    Vous l’aurez compris, vous pouvez attendre très longtemps avant que votre locataire ne soit effectivement expulsé. Vous n’avez aucune garantie de récupérer vos loyers. D’où l’importance d’assurer vos revenus locatifs dès l’entrée dans le logement !

Assurer ses revenus locatifs : les solutions

Souscrire une assurance loyers impayés

L’assurance loyers impayés, ou garantie loyers impayés, est une assurance privée particulièrement efficace pour vous protéger en cas de défaut de paiement de loyer. Si votre locataire ne paie pas son loyer dans les temps, vous pouvez déclarer l’absence de paiement à votre assurance, qui vous indemnisera. Cela sécurise vos loyers pendant une certaine durée, définie dans le contrat d’assurance.   Attention, vérifiez bien les modalités avant de souscrire chez un assureur plutôt qu’un autre. Certaines assurances ne vous dédommagent qu’à partir d’un certain nombre de mois impayés, ou vous dédommager plusieurs mois après le défaut de paiement.

Exiger un dépôt de garantie

Vous avez la possibilité de demander au locataire un dépôt de garantie à son arrivée dans le logement. En général, elle est égale à un mois de loyer sans charges. Elle sert à couvrir les frais liés à la dégradation du logement au départ du locataire. La somme est restituée au locataire si vous ne constatez aucun dégât.

Demander une caution solidaire

A la signature du bail, vous êtes en droit de demander au locataire de nommer une personne physique se portant caution solidaire. Le rôle de la caution est de prendre le relai en cas de loyer impayé par le locataire. La caution solidaire s’engage par écrit à payer le loyer et les charges si le locataire ne le peut pas.    Toutefois, si la caution solidaire n’est pas solvable, vous n’aurez pas d’autre choix que d'entamer une longue procédure judiciaire pour faire expulser votre locataire.

Opter pour la garantie VISALE

La garantie VISALE est relativement similaire à la caution solidaire, mais elle est financée et gérée par Action Logement. En cas de défaillance du locataire, Action Logement rembourse le loyer au propriétaire.   Elle présente cependant plusieurs conditions : 

• la garantie VISALE ne peut être actionnée que pendant les 3 premières années du bail ;
• elle couvre les loyers jusqu’à 1500€ charges comprises à Paris et 1300€ sur le reste du territoire ;
• elle couvre jusqu’à 36 mensualités impayées ;
• le locataire doit avoir entre 18 et 30 ans ;
• si le locataire a plus de 30 ans, il doit justifier d’un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1500€, être en CDI en période d’essai ou en CDD depuis moins de 6 mois ou faire l’objet d’une signature d’un bail mobilité.

Vos questions sur la gestion locative

Comment avoir un investissement locatif rentable ?

Pour que votre investissement locatif soit rentable, il faut que les loyers demandés remboursent vos mensualités d’emprunt. Par exemple, si vous remboursez 250€ par mois à votre banque pour votre investissement immobilier, il faut que vous demandiez au moins 250€ de loyer à votre locataire. Le mieux, c’est d’avoir un loyer plus important que votre mensualité pour gagner de l’argent et avoir un cash flow positif !  Certains dispositifs fiscaux peuvent également vous aider à avoir une meilleure rentabilité locative. Par exemple, la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard vous octroient des réductions d’impôts sur le revenu.

Comment calculer la rentabilité locative ?

Si vous souhaitez avoir une location immobilière rentable, il est important de calculer la rentabilité de votre gestion locative avant l’achat. Plusieurs calculs sont à faire pour calculer votre rendement locatif.    Voici le calcul à faire pour connaître le rendement brut annuel de votre bien : divisez le loyer annuel par le prix du logement et multipliez le résultat par 100. Vous obtiendrez votre pourcentage de rentabilité brute.    Pour une estimation plus proche de la réalité, vous pouvez calculer la rentabilité nette de charges. Utilisez le calcul précédent et retranchez les charges non récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion. Vous obtiendrez le rendement locatif net de charges.