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L’encadrement des loyers à Lille

Capitale des Flandres, la ville de Lille connaît un essor culturel et économique important, tout comme une augmentation constante de sa population depuis 2018. C’est une ville cosmopolite, où toutes les classes sociales se rencontrent, bénéficiant d’une forte attractivité et d’une qualité de vie en hausse. Idéalement située et desservie par les transports au national (Paris, Lyon…) comme à l’international (Royaume-Uni, Belgique…), la ville de Lille est aussi bien plébiscitée par les entreprises qui apprécient son dynamisme que par les étudiants venus profiter de ses nombreuses universités (dont le Centre Hospitalier Universitaire, qui figure parmi les meilleurs hôpitaux de France). Cependant, après avoir constaté une tension toujours plus importante sur le marché locatif privé, la ville de Lille a souhaité relancer l’encadrement des loyers à Lille-Hellemmes-Lomme, en vigueur depuis 2020.

L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ?

L’encadrement des loyers est une mesure visant à réguler le marché immobilier dans une zone dite tendue. Elle impose aux propriétaires de ne pas dépasser une certaine valeur maximale de loyer au m² pour leurs nouveaux baux signés. Cette valeur maximale de référence varie selon le type de bien et la zone où il se situe. Afin d’éviter des loyers trop bas, son montant a été fixé à 120% du loyer moyen constaté pour un bien équivalent, situé dans une même zone. Elle est réévaluée chaque année afin de bien correspondre à la réalité du marché. Les critères qui peuvent impacter cette valeur sont : la zone de découpage administratif, le nombre de pièces, l’année de construction et si le logement est vide ou meublé. Pour appliquer l’encadrement des loyers dans une ville, cette dernière doit déposer une candidature qui sera examinée par le gouvernement. Les demandes sont en général acceptées et de nombreuses localités ont souhaité faire appliquer cette mesure (Lyon, Bordeaux, Grenoble…).

L’encadrement des loyers à Lille

Entre 2000 et 2012, la ville de Lille a été reconnue comme “la troisième ville la plus chère de France, avec une hausse de loyer de 70%”. Un palmarès peu glorieux, qui rendait nécessaire la mise en vigueur d’un encadrement des loyers afin de garantir l’attractivité et la mixité sociale de son territoire. Destiné à permettre à chacun de trouver un bien correspondant à ses besoins (notamment dans le secteur de la location aux étudiants toujours plus nombreux à venir étudier à Lille), l’encadrement des loyers à Lille a été également pensé pour préserver la rentabilité de ses investisseurs.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers à Lille ?

Officiellement signé le 24 janvier 2020, le décret permettant l’encadrement des loyers à Lille est en vigueur depuis le 1er mars 2020. Cette mesure a été proposée à titre expérimental pour les communes volontaires, elle sera appliquée jusqu’à 2023. Elle concerne les villes de Lille, Hellemmes et Lomme, dont le découpage administratif a été réalisé de la façon suivante :

Secteur 1 : Lille-centre, Vieux-Lille, Euralille
Secteur 2 : une partie de Vauban-Esquermes, Lille-Wazemmes, Saint-Maurice-Pellevoisin
Secteur 3 : une partie de Vauban-Esquermes, Lille-Wazemmes, et du centre de Hellemmes
Secteur 4 : Lille-Sud, Lomme, une partie de Hellemmes, Lille-Moulins et Wazemmes

Quels sont les logements concernés par l’encadrement des loyers à Lille ?

L’encadrement des loyers s’applique aux nouveaux baux signés après la mise en application du décret, soit après le 1er mars 2020. L’encadrement s’applique également aux baux de colocation ou renouvellement de baux (sauf renouvellement tacite). Les logements meublés et non-meublés sont concernés par cette mesure, cependant il existe de nombreuses exceptions. Ainsi, les logements conventionnés par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), les logements HLM, les logements soumis à la loi de 1948 (dont les locataires ont emménagé avant le 23 décembre 1986), sous-locations et logements loués en tant que résidence secondaire ou en location saisonnière ne sont pas concernés. De même, les logements loués pour la première fois ou n’ayant pas accueilli d’occupant depuis plus de 18 mois ne sont pas touchés par cette mesure. Enfin, si un logement a fait l’objet de travaux d’amélioration dans les 6 mois qui précèdent sa location, pour un montant égal ou supérieur à la dernière année de loyers encaissés, il est exempté.

Le complément de loyer : une exception sous certaines conditions

Seule exception faite au dispositif pour lesquels l’encadrement des loyers devrait normalement être appliqué : le complément de loyer. Celui-ci peut être appliqué lorsque le logement bénéficie d’un emplacement particulièrement bien situé, ou de caractéristiques de confort supérieurs à des biens équivalents dans le même secteur. Ce complément doit être mentionné et bien détaillé dans le bail. Attention, il ne s’agit pas de faire preuve de subjectivité ou d’appliquer un complément de loyer sous la simple raison que les murs ont été repeints ou que le logement est situé à côté d’un cinéma. Même après signature du bail, le locataire a jusqu'à trois mois pour contester ce complément, ce qui peut impliquer un remboursement des trop-perçus et une remise en conformité du bail - entre autres - si la commission départementale de conciliation lui donne raison.

Quelles sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

Dans le cas de non-respect de l’encadrement des loyers, plusieurs sanctions peuvent être appliquées :

la diminution du loyer pour se mettre en conformité avec la loi sous un certain délai ;
le reversement du locataire du trop-perçu ;
une amende administrative en cas de refus ou de non-mise en conformité dans les délais (qui peut atteindre 5000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale).

En 2020, à Lille, seulement 25 saisines auprès de la commission départementale de conciliation ont été enregistrées. Un score plutôt bas, qui ne reflète pas forcément la réalité de la mise en application de la mesure en raison du contexte de crise sanitaire. Il faut aussi prendre en compte la réticence de certains locataires à risquer de potentielles représailles pour faire valoir les droits. Un premier bilan officiel devrait cependant être établi d’ici la fin 2021, afin de faire le point sur les effets de l’encadrement des loyers sur le marché lillois. A noter également qu’un recours de la FNAIM (fédération nationale de l’immobilier) a été déposé afin de faire annuler le décret qu’elle ne juge pas satisfaisant, qui pourrait être jugé cette année.

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