Quels sont les avantages d’acheter dans le neuf ?

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison neuve et profiter d’un bien immobilier qui allie confort, sécurité et respect des normes, notamment en matière d’accessibilité et d’énergie. Future résidence principale ou investissement locatif ? Vous trouverez tous les conseils pour vous lancer dans un projet de premier achat immobilier neuf en toute sérénité. Immotissimo se propose de faire le point sur les grands avantages et les petits inconvénients qui existent lorsque l’on investit dans le neuf et que l’on est primo-accédant.

Qu’est-ce qu’un bien immobilier neuf ?

Selon l’article 257 du Code général des impôts, un logement est considéré comme neuf lorsqu’il a été achevé depuis moins de 5 ans et qu’il n’a été habité ni par son propriétaire ni par un locataire durant cette période. Il existe deux manières de faire un premier achat immobilier neuf :

1.   En VEFA (Vente en l‘État de Futur Achèvement), c'est-à-dire sur plans.
2.   « Clés en main », lorsque le logement vient d’être achevé et mis en vente pour la première fois.

 

Quels sont les avantages d’acheter dans le neuf ?

Lorsque l’on est primo-accédant, il est parfois difficile de faire le grand saut et l’on hésite souvent entre le neuf ou l’ancien. Quels sont les avantages à faire un premier achat immobilier neuf ?

Réduction des frais de notaire

Parmi les avantages de l’achat d’un bien neuf lorsque l’on est primo-accédant, on retrouve le coût des frais de notaire. En effet, les droits de mutation pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement neuf sont aux alentours de 2 à 3% du prix d’achat contre 7 à 10% s’il s’agit d’un logement ancien.

Une fiscalité avantageuse

Il est possible de profiter d’un dispositif d’aide d’accession à la propriété avec un taux de TVA réduit à 5,5% sur le bien acquis, si celui-ci est neuf et situé dans un quartier faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine avec l’ANRU.   En fonction des communes, les logements neufs peuvent être exonérés de taxe foncière durant 2 ans. Pour bénéficier de cet avantage fiscal lorsque l’on achète un appartement neuf ou une maison neuve, il faut impérativement faire une déclaration auprès des impôts dans les 90 jours qui suivent la réalisation définitive du logement. Cette exonération se mettra en place à partir du 1er janvier suivant l’achèvement du bien.   Enfin, avec un investissement locatif dans le neuf il est possible de profiter d’une défiscalisation, même s’il s’agit d’un premier achat, au titre de la loi Pinel. Attention, depuis le 1er janvier 2021, la réduction ne concerne plus les logements individuels ou pavillonnaires mais uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Pour savoir si votre premier achat immobilier neuf se trouve dans une zone éligible, il existe des simulateurs.

Sécurité & environnement

Faire un premier achat immobilier neuf lorsque l’on est primo-accédant permet d’être en conformité avec les dernières normes en vigueur (sécurité incendie, accessibilité aux personnes à mobilité réduite, réglementation thermique, etc.) et donc de jouir de son logement en toute sécurité. Par ailleurs, les logements neufs doivent respecter une réglementation environnementale afin d’éviter le gaspillage énergétique : la RE2020. Cela impose notamment une optimisation de l’isolation, une bonne étanchéité à l’air (fenêtres, portes…) ou encore une orientation qui favorise l’entrée de la lumière et des rayons du soleil. Cette réglementation impacte donc directement la facture d’énergie des primo-accédants !

Confort & personnalisation

L’achat immobilier neuf permet aux primo-accédants de profiter immédiatement d’un bien fonctionnel et confortable, sans avoir à prévoir de budget pour la rénovation avant plusieurs années. Les logements neufs bénéficient la plupart du temps de nombreux rangements, d’équipements, et répondent aux nouvelles normes de la réglementation thermique pour profiter d’un confort de vie sans attendre. Dans le cadre d’un achat sur plan, l'acheteur a généralement l’avantage de pouvoir personnaliser son bien en choisissant le revêtement des sols et des murs, en modifiant l’emplacement des prises ou le sens d’ouverture des portes, par exemple. Cependant, pour les créatifs et les plus bricoleurs, une option « Brut de béton » permet de s’occuper de l’ensemble des finitions.

Charges

Les charges de copropriété sont beaucoup plus faibles lors d’un achat immobilier neuf que lorsqu’il s’agit d’un logement ancien. En effet, l’entretien et les éventuels travaux se font plus rares.

Prêt avantageux

Les futurs acquéreurs d’un bien neuf peuvent prétendre au Prêt à Taux Zéro (PTZ), s’ils ont le statut de primo-accédant et qu’ils achètent une résidence principale, ou s’ils n’ont pas été propriétaires depuis plus de deux ans. Il est possible de faire une simulation de PTZ directement sur le site de l’Agence Nationale d’Information sur le Logement pour votre achat dans le neuf.

Protection juridique

S’il s’agit d’un achat sur plan, un primo-accédant bénéficie de plusieurs avantages et garanties de la part du constructeur :

• Garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement dure 1 an à partir de la réception du logement et couvre l’ensemble des malfaçons et défauts de conformité. Il s’agit d’une garantie de réparation, ce qui impose au constructeur de réparer les dommages et non de donner une compensation financière à l’acquéreur.

• Garantie biennale

La garantie biennale court 2 ans à partir de la réception du logement. Souscrite en même temps que la garantie décennale, elle couvre l’ensemble des éléments dissociables et démontables du logement comme les fenêtres, volets, portes, radiateurs ou revêtements intérieurs et extérieurs des sols.

• Garantie décennale

La garantie décennale dure 10 ans après la réception des travaux du logement. Cette dernière, prévue au Code civil, couvre tous les dommages et vices qui compromettent la solidité du bâtiment et les éléments indissociables de la construction (escaliers, toitures, murs…).

Quels peuvent être les inconvénients à acheter dans le neuf ?

Le prix d’un achat dans le neuf

Le premier inconvénient à l’achat dans le neuf lorsque l’on est primo-accédant reste le prix au m², généralement plus élevé que lors d’un investissement dans l’ancien.

La faillite du promoteur

Le choix du promoteur immobilier est primordial : il va falloir s’assurer de sa fiabilité et vérifier qu’il a bien souscrit les garanties nécessaires, notamment en matière de remboursement et d’achèvement.

Les difficultés à se projeter lors d’un achat dans le neuf

Si on laisse de côté la question du prix, lorsque l’on évoque les inconvénients d’un achat dans le neuf pour un primo-accédant, on songe immédiatement à sa capacité à se projeter. D’autant plus s’il s’agit d’un achat en VEFA ! Un appartement ou une maison neuve sur plan ? Il faudra faire appel à son imagination pour parvenir à visualiser un bien qui n’est pas encore sorti de terre. Mais rien ne vous empêche d’aller jeter un œil sur place pour vous familiariser avec l’environnement de votre future résidence…

Le délai de livraison d’un achat immobilier neuf

Patience ! Il n’est pas rare de devoir attendre entre 12 et 18 mois après avoir signé le contrat de réservation avant de pouvoir emménager et profiter réellement de son premier achat immobilier. Par ailleurs, lorsque l’on achète sur plan, les paiements démarrent bien avant d’avoir pu poser ses valises dans la future maison ou dans l’appartement neuf. Il est donc essentiel de garder à l’esprit que l’on est susceptible de payer un loyer en plus des versements prévus dans le cadre de la VEFA.