Le prêt relais : acheter un bien sans attendre de vendre le sien

Le prêt relais est une solution à court terme destinée aux particuliers qui souhaitent acquérir un bien immobilier avant d’avoir vendu le logement dont ils sont déjà propriétaires. L’organisme bancaire accorde une avance partielle pour financer l’achat du nouveau bien, ce qui permet de faire la transition entre deux crédits immobiliers. Immotissimo a fait le tour, pour vous, de toutes les subtilités d’un prêt relais immobilier.

Prêt relais : comment ça marche ?

Prêt relais : définition

Le prêt relais permet à un emprunteur-acquéreur, dans l’obligation de revendre un bien immobilier pour en acquérir un autre, d’acheter immédiatement ce nouveau bien. Ce contrat permet de disposer d’un délai supplémentaire pour la vente et d’obtenir une avance partielle pour financer l’achat. Cette provision représente généralement entre 50% et 80% de la valeur estimée du logement mis sur le marché.

Evidemment, les primo-accédants n’ont pas accès à ce type de crédit, puisqu’il correspond à une partie de la valeur du bien déjà possédé. Il concerne donc principalement les propriétaires, qu’ils soient secundo-accédants ou investisseurs locatifs. Ce type de transaction est relativement fréquent lorsque les familles s’agrandissent ou lors d’une installation dans une autre ville pour raison professionnelle.

Une fois la vente réalisée, il est possible de restituer les fonds accordés par la banque sans pour autant être soumis à des pénalités de remboursement anticipé. En attendant, il faut impérativement s’acquitter des intérêts du prêt et de l’assurance-emprunteur.

Attention, le prêt relais est un contrat à court terme qui dure entre 12 et 24 mois, temps durant lequel il va falloir trouver preneur pour le bien immobilier mis en vente.

Comment obtenir un prêt relais ?

Tout comme pour un emprunt classique, il va falloir constituer un dossier de prêt auprès d’un ou plusieurs organismes prêteurs. Après examen des profils et finances des demandeurs, la banque fixe le montant que l’on peut espérer obtenir de la vente du bien.

Les conditions sont analogues : l’organisme de crédit exige une stabilité financière et professionnelle prouvant que l’emprunteur est en mesure d’assumer le coût d’un crédit relais.

Les différents types de prêts relais

En fonction des situations, la banque peut être amenée à proposer au souscripteur plusieurs solutions de financement.

Prêt relais sec

Dans le cadre d’un prêt relais sec, le montant du prêt couvre intégralement le montant de la nouvelle résidence. Pour pouvoir en bénéficier, il faut donc que le prix du nouveau logement soit inférieur ou égal à celui du bien vendu.

Ainsi, il n’est pas nécessaire de faire un emprunt complémentaire, puisque l’apport de la maison ou de l’appartement à la vente suffit à financer le nouveau projet immobilier.

Ce type de crédit de transition est accordé pour 12 mois (renouvelable une fois) durant lesquels l’emprunteur est tenu de rembourser les intérêts ainsi que l’assurance. Ce n’est qu’à la vente effective du bien initial que le capital restant dû sera restitué.

Prêt relais adossé

Si, au contraire, le prix du nouveau logement est supérieur à la valeur estimée de l’ancien, la banque impose de souscrire à un crédit immobilier complémentaire : le prêt relais adossé, ou associé. Il peut s’agir d’un prêt immobilier classique, d’un prêt Action Logement ou encore d’un prêt à taux zéro en fonction des situations.

Avec cette formule, l’emprunteur doit s’acquitter des intérêts du prêt relais et des mensualités du prêt secondaire. Une fois le logement vendu le crédit relais est soldé et il ne reste plus que le crédit classique à rembourser.

Prêt relais achat

Le prêt relais achat, quant à lui, permet de financer un nouveau projet immobilier alors que l’on n’a pas terminé de rembourser l’ancien. Ainsi, il est possible de fusionner les mensualités et d’obtenir un taux d’intérêt unique en couplant deux crédits : le prêt immobilier qui court toujours et le prêt relais.

Prêt relais : calcul du coût total

Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour évaluer correctement le coût total d’un prêt relais. Le montant du crédit comprend habituellement le capital (qui représente entre 50% et 80% du bien mis en vente) les frais de dossier, le coût de l’assurance emprunteur ainsi que le taux d’intérêt.

Ce dernier est souvent légèrement supérieur à celui d’un prêt immobilier classique, de l’ordre de 0,10% à 0,30%, et varie d’un établissement bancaire à un autre. Il est donc conseillé de réaliser plusieurs simulations de prêts pour obtenir le meilleur taux d’emprunt avant de s’engager.

Toutefois, le taux du prêt relais applicable par les banques, que l’on appelle également taux d’usure, est plafonné et actualisé tous les trimestres par la Banque de France.

Lorsqu’un compromis de vente a déjà été signé, les risques pour que la transaction n’aboutisse pas sont faibles. En revanche, si le bien immobilier est proposé à la vente depuis plus de 6 mois et qu’il n’y a pas eu de visites ni d’offres, la banque risque de se montrer plus craintive.

Exemple de calcul :

Vous vendez un appartement à 450 000€, et il vous reste 175 000€ à rembourser sur votre prêt immobilier initial. Le montant du prêt relais peut être calculé sur la base de 70% de 450 000€, c'est-à-dire 315 000€ moins 175 000€, soit 140 000€.

Avantages du prêt relais

Parce qu’il n’est pas évident de faire coïncider la date d’achat d’une maison avec celle de la vente de l’ancienne résidence, le prêt relais offre une alternative intéressante. En effet, grâce à lui, il est possible d’échapper au passage par une location et aux multiples déménagements que cela implique durant la période de transition.

Par ailleurs, le prêt relais permet de ne pas vendre son bien dans l’urgence, et de prendre le temps de trouver l’acquéreur idéal.

Enfin, pour un prêt classique, le remboursement de l’emprunt débute généralement le mois suivant la signature chez le notaire. Lors d’un prêt relais le fonctionnement est différent, puisqu’il offre la possibilité d’effectuer un décalage de trésorerie.

Inconvénients du prêt relais

Le principal inconvénient d’un prêt relais reste de ne pas trouver un acquéreur dans les temps. En effet, si le bien n’est pas vendu, la banque est en droit d’exiger le remboursement du prêt relais à la date initialement prévue. Elle peut alors proposer de convertir le prêt relais en prêt immobilier classique, ce qui implique des mensualités plus importantes à assumer.

Il n’est donc pas recommandé de s’engager dans un crédit relais lorsque le bien immobilier est peu attractif : mauvais état, nuisances éventuelles, localisation peu recherchée, etc.

Si vous souhaitez davantage d’informations sur le prêt relais, n’hésitez pas à demander conseil à nos experts sur les salons Immotissimo !