Investissement locatif

LMNP : tout savoir sur la location meublée non professionnelle

LMNP : tout savoir sur la location meublée non professionnelle
Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier pour le louer meublé ? 2 statuts vous ouvrent les bras : loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP). Comment choisir le bon statut ? Immotissimo vous explique tout ce qu’il y a à savoir sur le statut LMNP.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif de défiscalisation immobilière si vous choisissez la location meublée. Il offre de nombreux avantages, notamment fiscaux : récupération de la TVA, réduction ou exonération d’impôt sur le revenu, gestion locative professionnelle…  La location meublée nécessite un certain nombre d’équipements dans le logement. La liste exhaustive est disponible sur le site du service public : meubles obligatoires en location meublée.

Les conditions pour louer en LMNP

Le statut LMNP est ouvert à tous les contribuables français souhaitant investir dans l’immobilier et louer un logement meublé.  Pour adopter ce statut, plusieurs conditions doivent être remplies : 
  • être propriétaire du bien mis en location meublée ; 
  • ne pas être inscrit en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) au registre du commerce et des sociétés ; 
  • percevoir moins de 23 000€ de revenus locatifs par an ou que ces revenus représentent moins de 50% de vos revenus globaux.
Si vous dépassez ce seuil, vous basculez dans le statut LMP.

Les différences entre location meublée et location vide

Location meublée Location vide
Durée du bail 1 an minimum ou 9 mois pour une location étudiante 3 ans minimum
Préavis du locataire 1 mois minimum 3 mois minimum ou 1 mois en zone tendue
Préavis du propriétaire bailleur 3 mois minimum 6 mois minimum avant la fin du bail
Dépôt de garantie 2 mois de loyer maximum 1 mois de loyer maximum
Impôt sur le revenu Revenus locatifs Revenus fonciers

LMNP, quelle imposition ?

Les loyers perçus de vos locations meublées entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et pas dans celle des revenus fonciers, contrairement au statut LMP. 2 régimes fiscaux sont envisageables.

Régime micro BIC

Le régime micro BIC, ou régime forfaitaire, s’applique par défaut au statut LMNP tant que vous ne dépassez pas 32 100€ de recettes locatives. Ce régime vous fait bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus, mais vous n’avez pas la possibilité de créer de déficits. En location vide, l’abattement est seulement de 30%. 

Régime réel simplifié

Le régime réel simplifié s’applique à partir du moment où vos revenus locatifs sont supérieurs à 32 100€ ou sur demande auprès de l’administration fiscale. Ce régime vous permet de déduire l’ensemble de vos charges, vos intérêts d’emprunts, vos frais de gestion et vos amortissements pour réduire vos impôts.

Pourquoi louer en LMNP ?

Récupérer la TVA 

Un des premiers avantages du statut de loueur meublé est la possibilité de récupérer la TVA à 20% sur le prix d’achat du bien immobilier. C’est-à-dire que sur un logement acquis à 140 000€, vous serez remboursé de 28 000€. Toutefois, les conditions sont strictes : 
  • le logement doit faire partie d’une résidence de services (résidence étudiante, résidence senior, EHPAD…) ;
  • le bien doit être neuf (en VEFA ou construit depuis moins de 5 ans) ; 
  • la gestion du bien doit être effectuée par une société exploitante avec un bail commercial de 9 ans minimum ; 
  • le logement doit être conservé 20 ans, sinon vous devrez rembourser la TVA au pro-rata.

Déduire les charges

Grâce au régime réel simplifié, déduire vos charges locatives est un jeu d’enfant. Ces charges comprennent : les frais de notaire, les charges courantes de copropriété, les primes d’assurance, les travaux, les intérêts d’emprunt, les honoraires d’agence, etc. 

Amortir votre bien immobilier

Le statut LMNP vous permet d’amortir votre investissement sur 30 ans pour l’immobilier et sur 7 ans pour les meubles et équipements. Si les amortissements de l’année sont supérieurs au résultat annuel d’exploitation, ils seront reportés sur les années suivantes.

Réduire vos impôts

Vous avez la possibilité de créer un déficit en optant pour le régime réel simplifié. Il peut intégralement se reporter pendant 10 ans sur vos futures recettes de location meublée. Cela vous permet de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs durant une dizaine d’années.  De plus, si vous bénéficiez de la loi Censi-Bouvard en investissant dans une résidence de services, vous profiterez d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11% étalés sur 9 ans. 

Profiter d’un statut simplifié

Le statut de loueur en meublé non professionnel est relativement simple à adopter et à gérer en comparaison d’autres statuts. Il est cependant important de vous faire accompagner par un expert-comptable pour déclarer vos revenus locatifs. Le soutien d’un professionnel de l’immobilier peut également être intéressant pour vous assurer de faire les bons choix.

Comment s’enregistrer en LMNP ?

Voici les étapes pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel
  • vous inscrire auprès d’un CFE (centre de formalité des entreprises) ;
  • remplir le formulaire Cerfa n°11921*05 (ou formulaire P0i) de début d’activité et l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce ;
  • vous recevrez ensuite votre numéro de SIRET pour débuter votre activité.
Le formulaire d’immatriculation doit être envoyé dans les 15 jours suivant la signature de l’acte authentique de vente. 

Comment déclarer en LMNP ?

Les revenus locatifs perçus doivent figurer sur votre déclaration de revenus annuelle.  Si vous avez choisi le régime micro BIC, vous devrez remplir le formulaire 2042 C Pro, dans la case “Revenus des locations meublées non professionnelles”. Avec le régime réel, il faudra remplir une déclaration de résultat dans le formulaire 2031 et les annexes 2033-A et 2033-E, sur la plateforme en ligne du SIE. Le résultat final obtenu devra être reporté dans le formulaire 2042 C Pro.

Vos questions sur le statut LMNP

LMNP ou Censi Bouvard ?

Inutile de choisir entre les 2 ! Il est possible d’associer le statut LMNP et l’investissement en loi Censi Bouvard. Vous bénéficierez ainsi de la réduction d’impôt de 11%, mais pas de l’amortissement du bien immobilier. >> Découvrez les avantages de la loi Censi Bouvard.

LMNP ou SCI ?

La SCI (société civile immobilière) ne peut pas pratiquer d’activité de location meublée. La location meublée est réservée aux personnes physiques en nom propre : soit LMP soit LMNP. Vous devrez donc faire un choix entre ces 2 statuts.

LMNP : qui paie la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est réglée par le locataire au 1er janvier de l’année en cours. 

Un comptable est-il obligatoire ?

Oui, nous vous le recommandons car la comptabilité et les démarches administratives en location meublée sont plus compliquées qu’en location nue. Un expert-comptable vous soulagera de ces démarches. De plus, les frais de comptabilité sont des charges déductibles de vos recettes locatives !
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