Investissement locatif

Les avantages de la loi Denormandie

Loi Denormandie
La loi Denormandie, c’est le pendant de la loi Pinel pour les logements anciens. Elle vous offre un avantage fiscal non négligeable dans le cadre d’un investissement locatif. Ce dispositif a été lancé pour redynamiser certains territoires et lutter contre les logements insalubres. Vous souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre de la loi Denormandie ? Faisons un point sur le montant de celle-ci et sur les conditions d’éligibilité.

Rappel : qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Elle a été mise en place par Julien Denormandie en sa qualité de ministre chargé de la Ville et du Logement.  L’objectif est d’encourager les travaux de rénovation dans les logements anciens ou en mauvais état dans des zones tendues. Elle offre une réduction d’impôt aux investisseurs en fonction du montant de leur acquisition, de la durée de mise en location et de la zone géographique du bien immobilier.  La loi Denormandie est semblable à la loi Pinel (insérer lien vers l’article sur les avantages de la loi Pinel) mais s’applique uniquement aux biens immobiliers anciens, contrairement au dispositif Pinel qui favorise le neuf. 

Les conditions d’éligibilité du dispositif Denormandie

Pour bénéficier de votre réduction d’impôt, vous devez respecter les conditions suivantes : - acheter un logement ancien ou un local à transformer en habitation ; - effectuer des travaux dont le montant atteint au moins 25% du coût total de l’opération, dans une limite de 300 000€ ; - investir dans une ville labellisée «Cœur de ville», dans une commune ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) ou dans une ville dont le besoin de réhabilitation est important ; - louer votre logement en location nue durant 6, 9 ou 12 ans ; - respecter un plafond de loyers ; - choisir des locataires qui respectent des plafonds de ressources. Pour vous assurer que votre ville fait bien partie du dispositif Denormandie, utilisez le simulateur Denormandie

Les travaux à réaliser

Dans le cadre de la loi Denormandie, tous les travaux ne sont pas pris en compte. Pour bénéficier de votre avantage fiscal, vous devez réaliser ce type de travaux : 
  • amélioration de la performance énergétique du logement de 20 ou 30% minimum ; 
  • changement de chaudière ; 
  • isolation des combles, des murs ou des fenêtres ; 
  • changement de production d’eau chaude ;
  • création d’une nouvelle surface habitable (balcon, terrasse, garage).
Les travaux destinés à améliorer les performances énergétiques du logement doivent être réalisés par un artisan certifié RGE

Plafond de loyer Denormandie

Comme pour la loi Pinel, vous devez respecter un plafond de loyer représentant le loyer mensuel maximum que vous pouvez demander à vos locataires. 
Zone éligible  Barème 
Zone A 12,5€ / m2
Zone A bis 16,83€ / m2
Zone B1 10,07€ / m2
Zone B2 8,75€ / m2

Plafond de ressources de la loi Denormandie

Les futurs locataires ne doivent pas dépasser un plafond de revenus annuels. Le but est de rendre les logements accessibles aux foyers avec des revenus faibles ou moyens. 
Foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 37 126€ 37 126€ 30 260€ 27 234€
Couple 55 486€ 55 486€ 40 410€ 36 368€
Personne seule ou couple + 1 enfant 72 737€ 66 699€ 48 596€ 43 737€
Personne seule ou couple + 2 enfants 86 843€ 79 893€ 58 666€ 52 800€
Personne seule ou couple + 3 enfants 103 326€ 94 579€ 69 014€ 62 113€
Personne seule ou couple + 4 enfants 116 268€ 106 431€ 77 778€ 70 000€
Personne à charge supplémentaire + 12 954€ + 11 859€ + 8 677€ + 7 808€
Réduire ses impôts jusqu’à 21 % Commençons par l’avantage fiscal promis par le dispositif Denormandie. Comme c’est le cas pour la loi Pinel, cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt consécutive à la durée de location de votre logement. 
Durée de location Réduction d’impôt
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %
Le pourcentage est appliqué sur le coût total de l’opération (qui ne doit pas excéder 300 000 €). Nous entendons par coût total le prix du bien et le montant des dépenses de rénovation. Par exemple : vous achetez un bien 150 000 € et effectuez des travaux à hauteur de 50 000 €. Vous le louez pendant 6 ans. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 % appliquée sur 200 000 €. Cela représente 24 000 €, soit 4 000 € par an. 

Constituer un patrimoine immobilier

L’immobilier est un placement sûr qui peut vous apporter une rente mensuelle après le remboursement de votre emprunt immobilier, si vous continuez de louer votre logement. Ce peut être un placement utile pour préparer votre retraite.  De plus, le dispositif Denormandie vous offre la possibilité d’acquérir un bien immobilier ancien alors que la plupart des dispositifs de défiscalisation se concentrent sur les biens neufs, comme la loi Pinel. Ici, le but est de réhabiliter un logement existant à moindre frais. 

Investir sans apport

Grâce à l’avantage fiscal de la loi Denormandie, vous pouvez devenir propriétaire d’un bien ancien sans apport. Si vous faites un prêt immobilier, vous pourrez le rembourser grâce aux loyers perçus sans dépenser un centime si votre rentabilité locative est positive.

Louer sur un marché porteur 

Le dispositif Denormandie est conçu pour les zones tendues, où la demande de location est très élevée. Ainsi, vous optimisez vos chances de louer facilement votre bien et de rentabiliser votre investissement.

Louer à ses proches

Contrairement à la loi Duflot, il est possible de louer votre logement ancien aux membres de votre famille. Vous pouvez louer à vos descendants ou à vos ascendants s’ils ne font pas partie de votre foyer fiscal. 

Déduire des charges 

Certaines charges sont déductibles de vos impôts
  • la taxe foncière ; 
  • les frais de gestion locative ; 
  • les intérêts de crédit immobilier ;
  • la prime d’assurance ; 
  • les frais d’entretien et de réparation du logement.
Vous payez des impôts et souhaitez optimiser votre situation fiscale ? Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? Retrouvez nos conseillers sur le salon Immotissimo le plus proche de chez vous afin de réaliser le meilleur investissement pour constituer votre patrimoine et réduire votre imposition. 

Vos questions sur la loi Denormandie

Qu’est-ce qu’une ville labellisée « Cœur de ville » ?

Il s’agit d’une commune inscrite au programme national Action cœur de ville. On en compte 222 à travers toute la France à l’image de Laval, Quimper, Cherbourg, Cambrai, Sarrebourg, Besançon, Chambéry, Carpentras, Carcassonne, Périgueux, Niort ou encore Saint-Nazaire.

Qui peut bénéficier de la loi Denormandie ?

Le dispositif Denormandie s’adresse aux contribuables fiscalement domiciliés en France, qui investissent dans un bien immobilier ancien en vue de le mettre en location. Les investisseurs devront effectuer des travaux de rénovation avant de pouvoir le louer avec le dispositif de défiscalisation Denormandie.
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