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Acheter un terrain à bâtir : 10 conseils à suivre

Terrain à batir
L’achat d’un terrain à bâtir est une étape indispensable dans la construction d’une maison individuelle. Les caractéristiques du terrain influencent considérablement la construction de votre future maison. Immotissimo vous explique tout ce qu’il faut savoir avant de choisir votre terrain à bâtir. 

Sélectionner l’emplacement du terrain

Si vous achetiez votre résidence principale déjà construite, vous feriez attention à son emplacement, non ? C’est la même chose pour un terrain à bâtir. En choisissant une parcelle, vous devez veiller à ce qu’elle corresponde à vos besoins.  Avec des enfants, le fait d’avoir une école ou des transports en commun à proximité du terrain sera un avantage. Si vous aspirez à plus de tranquillité, peut-être qu’une parcelle éloignée du centre-ville vous conviendra mieux. Le choix du terrain à bâtir dépend uniquement de vos aspirations. 

Choisir un terrain diffus ou un terrain en lotissement ?

Deux types de terrains à bâtir existent : les terrains diffus et les terrains en lotissement.  Le terrain diffus, ou terrain isolé, se vend de particulier à particulier. Il nécessite donc une certaine vigilance à l’achat. Il vous faudra réaliser un bornage de la parcelle par un géomètre pour vérifier la surface du terrain, vous assurer de la constructibilité de la parcelle, des raccordements à effectuer, etc.  Le terrain diffus est néanmoins la bonne solution si vous voulez une maison sur-mesure entièrement personnalisée et qui ne ressemble pas à celle de vos voisins. Le terrain en lotissement offre plus de sécurité à l’acquéreur, car vous êtes assuré que la parcelle est constructible et viabilisée. Tous les raccordements aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone et de tout-à-l'égout sont actés.  Cependant, le lotissement impose certaines contraintes sur le plan architectural. Par exemple, la superficie et la hauteur de la maison individuelle, les matériaux de construction, la forme du toit, la couleur, la clôture, les arbres, le type de boîte aux lettres, etc. 

Vérifier la constructibilité du terrain

Lorsqu’on achète un terrain diffus, il faut s’assurer de sa constructibilité. C’est l’avantage du terrain en lotissement : il est forcément constructible et viable.  Pour vérifier que votre terrain est bien constructible, allez en mairie pour consulter le plan local d’urbanisme (PLU). Une partie définit les zones constructibles ou non de la commune. Vous verrez rapidement si votre parcelle fait partie des zones constructibles.  Si votre commune ne dispose pas de PLU, demandez la carte communale qui contient également le zonage des terrains. 

Réaliser une étude des sols 

Une étude des sols est nécessaire lors de l’achat d’un terrain à bâtir. Cela vous permettra d’éviter des coûts supplémentaires pendant la construction s’il s’avère que le sol ou le sous-sol présentent des défauts. De plus, l’absence de réalisation d’étude de sol peut entraîner un refus de règlement par les assurances en cas de sinistre liée à l’état des sols. Réalisée par un géotechnicien, l’étude des sols permet de connaître le type de sol, la résistance du sol et la présence d’eau. Grâce à cette étude, le constructeur ou l’architecte pourront prévoir les tassements du terrain et choisir la nature des fondations et le dallage de votre future maison. En effet, certains sols posent plus de problèmes que d’autres pour la construction : les sols argileux ou les sols humides par exemple. Même en optant pour un terrain à bâtir en lotissement, nous vous recommandons de réaliser une étude des sols. En effet, les vendeurs ne sont pas tenus d’en fournir une, bien qu’ils aient l’obligation d’avertir les acquéreurs en cas de problèmes dont ils auraient connaissance. 

Prévoir l'évolution de l’environnement

L’état existant du terrain et du sol est important, mais prévoir l’environnement futur est indispensable pour être certain de faire une bonne affaire. Quels sont les projets à venir autour de votre terrain à bâtir ? Une autoroute ? Un aéroport ? Une ligne haute tension ?  Pour avoir des réponses, rapprochez-vous de la Direction départementale de l’équipement qui vous indiquera les projets à venir. Vous pourrez ainsi acheter ou non la parcelle en ayant toutes les cartes en main.  Autre point important : la proximité de la mer ou de l’océan. La montée des eaux est inexorable et dans quelques dizaines d’années, votre maison au bord de l’eau risque fort d’être inondée. Si votre parcelle est située en zone inondable, elle sera répertoriée dans le PLU de votre commune ou dans le Plan de prévention des risques (PPR). 

Viabiliser le terrain à bâtir

La viabilisation du terrain ne fera pas partie de vos préoccupations si vous achetez une parcelle en lotissement. L’aménageur professionnel est tenu de fournir un terrain desservi par les réseaux publics. L’unique chose à faire : relier votre maison aux équipements collectifs : cela vous coûtera environ 2 000€ pour installer les câbles et les canalisations sous votre parcelle. En revanche, l’achat d’un terrain diffus requiert la viabilisation du terrain à vos frais si vous souhaitez avoir de l’eau potable, de l’électricité, du gaz et une ligne téléphonique. Vous devrez également vous raccorder au tout-à-l’égout. Le coût de ces raccordements peut rapidement dépasser les 5 000€, il faut donc les comprendre dans votre budget de construction.

Connaître la superficie de terrain 

Si vous achetez un terrain en secteur diffus, l’évaluation de la surface est souvent approximative. La loi Carrez ne s’applique pas au terrain, le vendeur n’est donc pas tenu de fournir sa superficie exacte. Si vous demandez un bornage au vendeur, il sera à vos frais et vous coûtera environ 1800€.  L’avantage du terrain en lotissement, c’est qu’il est vendu borné : vous connaissez sa surface exacte. Le descriptif du terrain doit d’ailleurs figurer dans le compromis de vente. La surface du terrain déterminera le nombre de mètres carré constructibles, selon le coefficient d’occupation des sols (COS). Par exemple, si le COS de votre commune est de 0,1, vous pourrez faire construire une maison de 100 m² sur une parcelle de 1000 m². 

S’informer sur les règles d’urbanisme 

Que vous achetiez en terrain en lotissement ou en terrain diffus, les règles d’urbanisme s’appliquent de la même façon. Il est obligatoire de consulter le plan local d’urbanisme de votre ville s’il en existe un. Le PLU délimite les différentes parties de la commune, les conditions d’occupation des sols et fixe la nature, l’aspect et les dimensions des constructions. A connaître avant de lancer la construction de votre maison individuelle ! 

Vérifier les servitudes

Les servitudes sont des droits détenus par votre voisin sur votre terrain. Cela peut donc limiter votre occupation du sol. Il en existe plusieurs :  la servitude de droit privé : cela peut être un droit de passage de votre voisin si sa parcelle est enclavée, par exemple ;  la servitude d’utilité publique : si votre terrain est concerné par un plan de prévention des risques naturels, des règles de construction spécifiques peuvent vous être imposées ;  le droit de préemption : la collectivité est en droit d’acheter en priorité votre terrain ou exiger la cession d’une partie du terrain en vue de réaliser des voies publiques. 

Fiscalité du terrain à bâtir

Dernière chose à savoir concernant l’achat d’un terrain à bâtir : quelle est sa fiscalité ?

Taxe foncière

La taxe foncière est due de la même façon pour un terrain constructible que pour une maison existante. La taxe foncière est fixée librement par la municipalité, rapprochez-vous de votre commune pour la connaître. Elle se situe en général entre 1 et 5€ par m². 

Plus-value

En cas de revente, l’imposition liée à la plus-value d’un terrain non bâti est la même que les celle des biens immobiliers. Pour en être exonéré, il faut posséder le terrain depuis 22 ans ! Néanmoins, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 6% par an de détention à partir de la 5ème année.
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