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Acheter un logement en couple : que faut-il savoir ?

Acheter un logement en couple
En couple, vous souhaitez acheter une maison ou un appartement à deux ? Il est indispensable de bien se renseigner avant de se lancer dans une opération immobilière, de surcroît lorsqu’on est deux, afin que chacun soit protégé. Immotissimo vous donne toutes les clés pour acheter un logement en couple. 

Pourquoi acheter un logement en couple ?

Acheter un logement en couple est généralement bien vu par les banques. En effet, acquérir un logement seul présente plus de risques, les établissements bancaires prêtent donc moins aux célibataires.  Pourquoi cette préférence ? La capacité de remboursement est plus importante à 2, cela diminue donc le risque. Habituellement, les couples ont également un plus grand apport personnel, ce qui facilite l’obtention du prêt immobilier.

Acheter un logement en couple : mariés

Tous les notaires vous le diront : pour acheter un logement à 2, mieux vaut être mariés. En effet, le mariage protège les membres du couple en cas de décès de l’un d’eux. Le survivant acquiert alors l’usufruit du logement et les héritiers la nue-propriété.  Les couples mariés sans contrat de mariage sont soumis par défaut au régime de la “communauté de biens réduite aux acquêts”. Ainsi, les biens immobiliers achetés par le couple marié sont des biens communs. Les époux sont propriétaires à parts égales, peu importe le financement. Par exemple, même si vous financez le bien à 80%, vous n’en posséderez réellement que 50%.  Si vous avez acheté un bien immobilier avant votre mariage, il reste votre propriété unique, sauf sous le régime de la communauté universelle. Ainsi, les biens acquis avant le mariage deviennent eux aussi une propriété conjointe à 50%.  Dernière option, si votre contrat de mariage stipule que vous êtes sous le régime de la séparation de biens, chacun est propriétaire du bien immobilier à hauteur de son investissement indiqué dans l’acte de vente. Vous aurez donc plus de parts que votre conjoint si vous financez le logement à 80%. 

Acheter un logement à deux : pacsés 

Le pacs offre deux choix de régime matrimonial. Vous pouvez conserver le régime de la séparation des biens, appliqué par défaut, ou choisir le régime de l’indivision.  En gardant le régime de la séparation des biens, vous devrez préciser dans l’acte d’achat les sommes engagées par chaque partenaire. Sans mention, la propriété est séparée à 50/50. Ce régime permet une exonération des frais de succession en cas de décès, mais le dernier vivant ne possède pas de droit d’occupation des lieux. Il devra soit racheter la part du conjoint décédé, soit revendre le logement.  Afin de protéger votre partenaire, vous avez la possibilité de rédiger un testament en sa faveur afin de lui octroyer votre part du logement à votre décès.  Le régime matrimonial d’indivision stipule que les 2 acheteurs sont propriétaires à parts égales, même si l’un a investi plus d’argent que l’autre. C’est un régime proche de celui de la communauté réduite aux acquêts

Acheter un logement en couple : concubins

Les concubins sont ceux qui ont le moins de protection s’ils achètent un bien immobilier à 2. Ni mariés ni pacsés, vous n’avez aucune protection officielle aux yeux de la loi. Le régime de la séparation des biens s’impose.  Dans l’acte de vente, chacun devra inscrire sa quote-part en fonction de son investissement. Sauf testament, si l’un des deux partenaires décède, l’autre n’hérite pas de sa part. Le dernier survivant devra vendre le bien ou racheter la part.  Plusieurs solutions existent pour acheter en couple sans se marier tout en se protégeant en cas de problème de dettes, de maladie de séparation ou de décès. 

Les solutions pour acheter en couple sans se marier

Acheter en indivision 

L’achat en indivision semble être la solution la plus simple pour des concubins. Chaque conjoint est propriétaire de la part équivalente à la somme engagée pour acheter le bien. Ainsi, en cas de séparation, chacun récupère l’argent investi.  A tout moment, un des deux acquéreurs peut décider de se retirer de l’indivision. Le second conjoint pourra racheter sa part et garder le logement ou vendre le bien. 

Créer une SCI

En créant une SCI (société civile immobilière), vous pourrez facilement gérer les questions liées au retrait ou au décès d’un des acquéreurs grâce aux statuts. Chaque conjoint recevra des parts proportionnelles à son investissement dans le capital de la SCI. Le conjoint survivant bénéficie également de l’usufruit sur l’ensemble des biens, ce qui est très protecteur.

Ajouter une clause de tontine

La présence d’une clause de tontine dans l’acte d’achat du bien indique que le conjoint survivant sera l’unique propriétaire du logement et non pas les héritiers du défunt.

Vos questions sur l’achat en couple

Couple marié : qui est propriétaire ?

La propriété de chacun dépend du contrat de mariage que vous choisissez.  Sans contrat de mariage, vous bénéficiez du régime de la communauté réduite aux acquêts : chacun reçoit 50% du bien, peu importe son investissement. Vous êtes donc tous deux propriétaires. Avec le régime de la communauté universelle, vos biens immobiliers précédents appartiennent également à moitié à votre époux ou épouse. Là aussi, vous êtes propriétaires à parts égales.  Le régime de la séparation des biens vous octroie une part du logement selon la somme que vous investissez dans l’achat immobilier. En cas de divorce et de mise en vente, vous recevrez une somme proportionnelle et pas la moitié du bien. Si vous ne participez pas à l’achat, vous ne serez pas propriétaire.

Est-il possible d’acheter à deux et d’emprunter seul ?

Oui, il est possible d’acheter un logement en couple et d’emprunter seul grâce au régime de l’indivision. Cependant, trouver une banque qui accepte cette opération peut être plus difficile. En effet, si l’emprunteur connaît des difficultés à rembourser son crédit immobilier, la banque n’aura pas le droit de saisir le bien immobilier et le vendre aux enchères puisqu’il appartient aux deux conjoints. La vente sera impossible sans l’accord du deuxième acquéreur. 

Comment calculer le rachat d’une part de maison ? 

Le montant de la part, également appelée soulte, peut être calculé de deux façons : 
  • par un accord amiable entre les deux conjoints ; 
  • par un notaire, qui réalisera une estimation immobilière.
La valeur nette du bien est divisée par 2 pour définir le montant de la soulte. 
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