Investissement locatif

8 conseils pour bien investir dans l’immobilier neuf

Investissement Immobilier Neuf
Vous vous apprêtez à investir dans un bien immobilier neuf pour le louer ? Immotissimo vous présente quelques conseils à suivre pour être certain de réaliser un bon investissement dans l’immobilier neuf en France.

Être à jour sur les avantages de l’immobilier neuf

L’immobilier neuf offre bien des avantages : c’est certainement pour cette raison que vous vous intéressez au marché neuf plutôt qu’au marché ancien.  Les programmes immobiliers neufs octroient de multiples garanties aux acquéreurs : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale qui vous couvrent en cas de défauts ou de malfaçons jusqu’à 10 ans après la livraison.  Ensuite, les frais de notaire sont bien moins élevés dans l’immobilier neuf. Ils s’élèvent à 7 à 8% dans l’ancien, contre 2 à 3% dans le neuf. Cela permet de réaliser de belles économies. Vous serez également exonéré de taxe foncière pendant 2 ans.  Si vous achetez un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), vous aurez la possibilité de demander au promoteur immobilier de personnaliser votre logement. Par exemple, abattre une cloison ou ajouter un placard.  Enfin, les logements neufs sont construits de sorte à respecter les normes thermiques et environnementales en vigueur, comme la RE 2020. C’est la garantie pour vous d’avoir un logement parfaitement isolé, avec des dépenses énergétiques faibles et donc des économies sur le long terme.

Sélectionner avec soin le promoteur immobilier

Le choix du promoteur immobilier est essentiel pour sécuriser votre achat immobilier. Plusieurs critères doivent être considérés pour le sélectionner : 
  • sa connaissance du marché immobilier local ; 
  • son ancienneté et son expérience dans le secteur ; 
  • son appartenance à la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) ;
  • ses anciennes réalisations et leur qualité ; 
  • sa réputation ;
  • sa solvabilité ; 
  • ses garanties obligatoires (parfait achèvement, garanties biennale et décennale). 
Si le promoteur coche toutes les cases, votre investissement a de fortes chances de réussir.

Opter pour un bon emplacement

En investissant dans le neuf, vous devez déjà penser à la revente de votre bien. Il est donc important de sélectionner le meilleur emplacement possible pour éviter la vacance locative et faciliter sa revente.  Optez de préférence pour un quartier coté ou à fort potentiel, avec des transports en communs, des commerces et des établissements scolaires à proximité. Le logement doit être accessible et bien situé.  N’oubliez pas de vous renseigner sur les projets à venir dans le quartier et dans la commune. Par exemple, l’implantation d’un aéroport pourrait drastiquement diminuer la valeur de votre investissement neuf. De plus, la situation géographique du bien immobilier peut le rendre éligible à un dispositif de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel

Confronter les plans à la réalité

Lorsqu’on achète un bien en VEFA, on achète un logement sur plan, sans le voir terminé. Les mauvaises surprises existent ! Il est indispensable de confronter les plans du promoteur immobilier à la réalité du terrain.  Rendez-vous sur le chantier pour découvrir le terrain, les constructions et les voies de circulation. Certains promoteurs disposent d’un appartement-témoin pour vous permettre de visiter le futur bien. Vérifiez la taille des pièces et leur disposition pour vous assurer que cela vous convient.  Un autre conseil : visitez le terrain la nuit. Vous vous assurerez ainsi qu’il n’y a pas de discothèque à proximité, ou une autoroute un peu trop bruyante. 

Bien choisir la superficie du logement neuf

La superficie du bien sélectionné dépend de vos capacités financières et de la catégorie de locataire visée : étudiant, famille avec enfants, couple…  Avec un budget limité, nous vous recommandons d’investir dans un studio : le prix de vente est moins élevé et la rentabilité est meilleure qu’avec une grande superficie. C’est un bien qui se loue rapidement car il est recherché par les étudiants. Néanmoins, la durée d’occupation est plus faible, de 9 mois généralement. Il est également nécessaire d’investir dans une ville étudiante, comme Bordeaux, Nantes ou Toulouse.  Les logements neufs avec une grande superficie viseront davantage les couples et les familles, ce qui vous assure une plus grande stabilité et un risque de loyers impayés réduit.  Quel que soit votre choix de superficie, la rentabilité locative doit rester votre critère de sélection principal.

Être conforme à son budget

Votre investissement immobilier neuf doit être rentable pour vous. Pourquoi s’endetter en achetant un bien qui pourrait vous coûter plus qu’il ne vous rapporte ?  Pour un premier investissement locatif, restez conforme à votre budget et privilégiez les logements de petite surface. Par ailleurs, votre logement devra être loué à un prix adapté au marché, respectant l’indice de référence des loyers. Selon l’emplacement du bien, vous devrez peut-être également respecter l’encadrement des loyers. Ce premier investissement ne vous empêche pas de viser un logement plus grand dans quelques années, grâce à la plus-value immobilière que vous aurez réalisée. 

Profiter de la défiscalisation immobilière

Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière existent dans le neuf. Vous pouvez investir en loi Pinel ou en loi Censi-Bouvard Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier de taux de défiscalisation variables en fonction de la durée de mise en location du bien. 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Attention, ces taux vont progressivement diminuer à partir de 2023. La loi Censi-Bouvard présente également un intérêt pour les investisseurs. L’achat immobilier doit obligatoirement être réalisé dans une résidence de services neuve, comme un EHPAD ou une résidence étudiante. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% et la possibilité de récupérer la TVA sur votre investissement. La réduction totale sera répartie sur 9 ans, soit la durée minimale de location du bien. 

Prétendre au prêt à taux zéro

Vous êtes primo-accédant et vous faites un crédit immobilier ? Demandez un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer jusqu’à 40% de votre investissement neuf sans payer d’intérêts. Pour en bénéficier, vous devez ne pas dépasser un montant de revenus maximum. Le montant du prêt à taux zéro accordé dépendra de la zone géographique de votre logement.

Conseil bonus : faire appel à un expert de l’immobilier neuf

Pour vous accompagner dans ces démarches fastidieuses, pourquoi ne pas faire appel à un professionnel de l’immobilier neuf ? Grâce à ses compétences et son expérience du marché immobilier local, il vous aidera à bien choisir le logement, sa superficie, son emplacement et les avantages fiscaux inhérents à l’investissement. Vous pourrez également lui déléguer la gestion locative. 
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